Pri rozhodovaní o predaji alebo kúpe nehnuteľnosti stojí za to zoznámiť sa s plánom územného rozvoja a skontrolovať dátum jeho nadobudnutia účinnosti. Má to mnoho právnych dôsledkov. Môže sa ukázať, že pri predaji danej nehnuteľnosti vzniká povinnosť zaplatiť plánovacie nájomné.
Ak plánujete renováciu alebo dokončovanie interiéru, použite službu Hľadať dodávateľa, ktorá je k dispozícii na webovej stránke Stavebné kalkulačky. Po vyplnení krátkeho formulára získate prístup k najlepším ponukám.
Čo je to plánovacia renta vo vzťahu k hodnote majetku?
Zákon o územnom plánovaní a rozvoji § 36 ods. 4 z 27.03. 2003 hovorí: „Ak v súvislosti s prijatím miestneho plánu alebo jeho zmenou hodnota majetku vzrastie a vlastník alebo večné užívateľské právo nehnuteľnosť predá, vedúci obce, starosta alebo prezident mesta účtuje jednorazový poplatok. poplatok uvedený v tomto pláne, definovaný ako percento zo zvýšenia hodnoty majetku. Tento poplatok je vlastným príjmom obce. Výška poplatku nesmie prekročiť 30% zvýšenia hodnoty majetku “.
Podľa zákona poberá plánovací dôchodok obecný úrad po predaji nehnuteľnosti majiteľom. Za predpokladu, že sa hodnota majetku zvýši v dôsledku zmeny plánu územného rozvoja. Na to, aby si úrad mohol účtovať plánovací nájom, by za posledných 5 rokov musela prebehnúť zmena alebo nový plán územného rozvoja. Najčastejšie sa vlastník dozvie o potrebe zaplatiť poplatok bezprostredne po predaji nehnuteľnosti. Notár je povinný informovať obec o transakcii. Na cene predávanej nehnuteľnosti nezáleží. Aj keď je predajca podhodnotený, musí poplatok zaplatiť. Plánovacie nájomné sa neúčtuje z predajnej ceny nehnuteľnosti, ale z nárastu hodnoty. Ide o jednorazový poplatok.
Príkladom je vlastník poľnohospodárskych pozemkov nachádzajúcich sa v oblasti, kde bola územná úprava územného plánovania zakázaná. Ide o poľnohospodársku alebo lúčnu pôdu. Nový územný plán umožňuje vyčlenenie pozemku pre samostatné rodinné bývanie. Majiteľ za necelých 5 rokov od realizácie tohto zámeru pozemok rozdelí na menšie pozemky a predá ich pre projekty jednopodlažných domov s podkrovím.
Hodnota tohto pozemku sa výrazne zvyšuje a predávajúci platí plánovací nájom. Ak by predal stavebné pozemky po viac ako 5 rokoch od účinnosti nového územného plánu, odvod by sa na neho napriek zvýšeniu hodnoty nevzťahoval. Je však potrebné poznamenať, že sa berie do úvahy dátum účinnosti uznesenia, nie dátum jeho prijatia. Rozdiel môže byť až mesiac.
Ako sa vypočítava plánovaný dôchodok?
Výška plánovacieho nájmu je rozdielom medzi hodnotou nehnuteľnosti pred a po nadobudnutí účinnosti nového územného plánu. Zákon hovorí, že tento poplatok nesmie byť vyšší ako 30% z nárastu hodnoty. Percento sa určuje na fóre obecnej rady v uznesení o miestnom územnom rozvoji. Fórum obecného zastupiteľstva môže rozhodnúť, že to bude napríklad 20%alebo 15%, ale nikdy nie viac ako 30%. Ak fórum obecnej rady, ktoré prijíma plán územného rozvoja, nestanoví výšku poplatku a nie je zaradené do uznesenia, obec ho nemôže účtovať. V tomto prípade je právny základ neplatný.
Ocenenie by sa malo vykonať vždy v deň predaja nehnuteľnosti. Nemôže sa týkať skoršieho alebo neskoršieho obdobia. Obec poverí odhadcu majetku, aby vypočítal prírastok hodnoty majetku spôsobený zmenou územného plánovania. Pred predajom má vlastník tiež právo požiadať odhadcu nehnuteľnosti o výpočet plánovacej anuity. Vopred potom bude vedieť, koľko zaplatí po predaji nehnuteľnosti. Ocenenie mu tiež pomôže primerane vypočítať predajnú cenu.
Po vykonaní posudku vydá obecný úrad správne rozhodnutie, v ktorom uvedie výšku plánovaného dôchodku. Obec je povinná preukázať priamy vzťah príčin a následkov vyplývajúci zo zmeny plánu rozvoja v súlade s právnym základom. Predávajúci nehnuteľnosti má právo odvolať sa proti rozhodnutiu na odvolacom orgáne. Môže tak urobiť do 14 dní od jeho prijatia. Ak osoba povinná platiť nesplní svoj záväzok a neuhradí ho včas, potom predseda obce podniká exekučné opatrenia na základe správnych predpisov. Alebo možno vás tiež bude zaujímať tento článok o poplatku za plánovanie?
Kedy nie je plánované nájomné zaplatené?
Okrem situácie, keď fórum obecného zastupiteľstva neurčilo výšku plánovaného dôchodku, existuje ešte niekoľko výnimiek z povinnosti platiť. Zmeny územného plánovania nie sú vždy spojené s nárastom hodnoty nehnuteľnosti. Odhadca nehnuteľností môže dospieť k záveru, že k takému zvýšeniu nedošlo.
Právny základ hovorí, že obec nemôže požadovať poplatok, ak je účel nehnuteľnosti rovnaký ako v predchádzajúcom územnom plánovaní. Príkladom je vlastník poľnohospodárskeho pozemku, kde predchádzajúci plán rozvoja počítal s návrhom jednopodlažných domov s podkrovím. Po 10 rokoch sa plán zmení a až potom sa majiteľ rozhodne predať ho na výstavbu jednoposchodových domov s podkrovím. Nový plán však nezmenil účel pozemku. Preto vlastník pri ich predaji nie je povinný zaplatiť poplatok za zvýšenie hodnoty. Jeho majetok sa nehodnotil kvôli nadobudnutiu účinnosti nového územného plánovania.
Účtovanie poplatku za zvýšenie hodnoty nehnuteľnosti sa taktiež nevzťahuje na prípady, keď je nehnuteľnosť bezplatne predaná milovanej osobe. Napríklad farmár prevádzajúci farmu na svojho syna. Právnym základom je v tomto prípade zákon o sociálnom poistení poľnohospodárov.
Prijatie plánu územného rozvoja môže mať za následok zníženie hodnoty majetku. Potom má poškodená strana právo požiadať o náhradu, nákup časti alebo celej nehnuteľnosti obcou. Ak prenajímateľ predá nehnuteľnosť, ktorá stratila hodnotu v dôsledku zmien v plánovaní, potom môže tiež požadovať náhradu škody od obce vo výške odpisov.
Plánovacie nájomné je poctou pre obec za zvýšenie hodnoty majetku spôsobené prijatím plánu územného rozvoja, a nie konaním vlastníka. Skutočnosť, že bol takýto plán prijatý, neznamená, že musíte zaplatiť poplatok. Preto sa pred rozhodnutím o predaji alebo kúpe nehnuteľnosti oplatí si ju pozorne prečítať.
