Odhaduje sa, že v Poľsku je približne 5 miliónov bytových komunít. Jej členovia bohužiaľ nie vždy vedia, aké sú ich práva a aké povinnosti majú. Predstavujeme top 10 faktov, ktoré by mal vedieť každý člen bytového spoločenstva.
Ak plánujete renováciu alebo dokončovanie interiéru, použite službu Hľadať dodávateľa, ktorá je k dispozícii na webovej stránke Stavebné kalkulačky. Po vyplnení krátkeho formulára získate prístup k najlepším ponukám.
Obytná komunita - základné informácie
1. Kedy vzniká bytové spoločenstvo?
Mnoho ľudí zaujíma, kedy vzniká bytové spoločenstvo, respektíve - odkedy sa o ňom dá hovoriť? Ukazuje sa, že podľa zákona (zákon o bytových družstvách) vzniká spoločenstvo automaticky, to je vtedy, keď je kúpený prvý byt v danej budove od developera. Spoločenstvo je teda až do kúpy ďalších bytov zložené z jednej osoby (alebo dvoch osôb, ak je v byte viac vlastníkov).
Komunity sa delia na malé a veľké. Malé bytové spoločenstvo zahŕňa budovy až so 7 bytmi. Nad týmito 7 priestormi sa nachádza veľké kondomínium. Od toho závisí spôsob riadenia komunity.
2. Zákon o bytových spoločenstvách - právny základ
Základným ustanovením upravujúcim zásady fungovania bytového družstva je zákon o vlastníctve bytov z 24. júna 1994. Práve ním bol zavedený pojem bytové družstvo, a preto sa niekedy vyskytuje aj názov zákon o bytových družstvách, aj keď v zásade je to nesprávne.
Zákon o bytových družstvách bol vypracovaný kvôli tomu, že na začiatku 90. rokov sa trh realitných developerov začal intenzívne rozvíjať a družstevné hnutie akosi stratilo na význame. Preto sa objavili právne predpisy, ktoré rozvíjali ustanovenia o spoluvlastníctve, ktoré sú zahrnuté v Občianskom zákonníku. Malé komunity zatiaľ fungujú na základe ustanovení občianskeho zákonníka, a nie zákona o vlastníctve priestorov (zákon o bytových spoločenstvách). Bytové družstvo podľa predpisov nič také ako právnu subjektivitu nemá.
3. Predstavenstvo bytovej komunity
Jedným z najdôležitejších rozhodnutí, ktoré majitelia nehnuteľností robia, je určiť, ako sa s nehnuteľnosťou hospodári. To znamená, že musí byť vymenovaná rada bytového spoločenstva. Malé bytové družstvo, t. J. Také, ktoré má menej ako 7 členov, nemusí menovať predstavenstvo - zo zákona (zákon o bytových družstvách) to vyžadujú iba veľké.
Rada bytového spoločenstva by mala pozostávať zo zástupcov vlastníkov priestorov. Vytvorenie správnej rady však nemusí nevyhnutne znamenať žiadnu kontrolu nad majetkom, pretože najdôležitejšie rozhodnutia sa prijímajú na stretnutí komunity. Správna rada bytového družstva môže byť zvolená hlasovaním alebo môžu byť ľudia ochotní sa na ňom zúčastniť.
4. Obytná komunita - správca zvonku
Veľká časť väčších bytových komunít sa rozhodne zveriť manažment špecializovaným spoločnostiam. Potom nie je potrebné zvolávať predstavenstvo. Externý správca je dobrým riešením, pretože naňho môžete delegovať mnoho dôležitých úloh, na ktoré členovia komunity často nemajú kompetencie - napríklad účtovníctvo alebo zastupiteľský úrad v banke.
Správca je tiež zodpovedný za informovanie obyvateľov o stretnutiach, ako aj o odpočtoch meračov alebo renovačných prácach. O rozsahu činnosti správy môžu rozhodnúť predpisy bytového družstva. To samozrejme tiež neznamená stratu kontroly nad majetkom. Okrem toho o všetkých najdôležitejších aspektoch rozhodujú členovia komunity počas hlasovania na schôdzach. Ak hľadáte ďalšie rady, pozrite sa tiež tento článok o zákone o bytových družstvách.
Obytná komunita - práva členov komunity
5. Rada bytovej komunity a rozhodnutia o dôležitých veciach
Rada komunity nie je schopná rozhodovať o dôležitých záležitostiach, ktoré sú v zákone definované ako presahujúce činnosti každodenného riadenia. Vyžadujú písomne vyjadrený súhlas vlastníkov - uznesenie bytového spoločenstva. Takýto dokument je tiež plnou mocou predstavenstva na uzatváranie zmlúv a konanie v mene komunity.
Nasledujúce činnosti sa považujú za činnosti presahujúce rámec každodennej správy nehnuteľností:
- určenie odmeny za správu bytového domu,
- prijatie ročného ekonomického plánu,
- určenie výšky poplatkov,
- udelenie súhlasu na rekonštrukciu,
- udelenie súhlasu so zmenou výšky akcií,
- delenie spoločného majetku,
- akvizícia nehnuteľnosti,
- podanie žaloby,
- rozdelenie spoločnej pozemkovej časti.
6. Obytná komunita a výhody z výnosov
Bytové družstvo niekedy prináša výhody, ako napríklad výnosy za umiestnenie reklamného bannera na stenu alebo umiestnenie fotovoltaických panelov. Aby sme ich mohli priradiť k niečomu konkrétnemu, je potrebné hlasovať a uznesenie bytového spoločenstva. Dá sa to posunúť na platbu prevádzkových nákladov alebo platbu doplnkových služieb (upratovanie, účtovníctvo). Prebytok môže byť rozdelený medzi členov komunity.
7. Obytná komunita - zvolávanie schôdzí a hlasovanie
Každý člen bytového spoločenstva má možnosť zvolať schôdzu. Zákon o bytových družstvách ustanovuje, že schôdza by sa mala konať najmenej raz za rok, a ak to rada neurobí, môže ju zvolať ktorýkoľvek vlastník bytu.
Na zasadnutiach sa hlasuje o dôležitých otázkach a každé stretnutie by sa malo skončiť uznesením bytového spoločenstva, ktoré obsahuje aj to, o čom sa hlasovalo. Malé bytové spoločenstvo sa riadi pravidlami stanovenými v Občianskom zákonníku. Podľa nich je jednomyseľnosť potrebná na výkon činností presahujúcich rámec každodenného riadenia. V prípade jeho neprítomnosti sa každý vlastník môže obrátiť na súd s prípadom riešenia sporu.
Veľké komunity rozhodujú hlasovaním. Nejde však o jednoduchú väčšinu hlasov. V tomto prípade sa počíta na základe akcií - čím viac majetku niekto vlastní, tým dôležitejší je jeho hlas. Každý byt má 1 hlas - to znamená, že ak je viacero spoluvlastníkov, môžu odovzdať iba jeden hlas.
Obytná komunita - povinnosti komunity a jej členov
8. Bytové družstvo a finančné záväzky členov
Primárnou zodpovednosťou každého prenajímateľa je znášať náklady spojené s udržiavaním budovy v dobrom stave. Ide predovšetkým o poplatky za energie, ako aj za likvidáciu odpadu a za nevyhnutné opravy.
Člen bytového spoločenstva musí tiež zaplatiť za opravy a priebežnú údržbu, poistenie, dane a upratovanie spoločných priestorov. Pravidlá bytového domu môžu tiež ustanoviť nevyhnutnosť platiť príspevky na odmeny členov predstavenstva alebo správcu. Výšku týchto príspevkov by mali upraviť predpisy bytového domu. Rozhoduje sa hlasovaním a uznesenie bytového spoločenstva by malo byť predložené všetkým členom.
9. Povinnosti Spoločenstva - zdieľanie bytu
Jednou z najdôležitejších povinností členov komunity je nutnosť poskytnúť v určitých situáciách ubytovanie. Ide o situácie, ako sú:
- kontrola (plynová inštalácia alebo komíny a vetranie),
- kontrolné merače,
- renovačné práce a nevyhnutné údržbárske práce.
Každý vlastník je povinný sprístupniť byt na inštaláciu nových inštalácií (plyn, voda alebo elektrina). To je niekedy problematické, pretože to často znamená potrebu zhodiť dlaždice alebo zničiť múr, ale takáto povinnosť je najčastejšie stanovená v predpisoch bytového spoločenstva.
10. Bytové družstvo a problémový nájomca
Je tiež povinnosťou každého člena komunity udržiavať poriadok a pokoj a dodržiavať zákony, a to vo svojich bytoch aj v spoločných priestoroch. Ak niektorý z prenajímateľov tieto pravidlá hrubo alebo trvalo prekračuje alebo sa dlhodobo zdržiava so zaplatením poplatkov, spoločenstvo má právo nájomcu vysťahovať.
Ako je to možné? Komunita má právo na to, aby problémový vlastník predal nehnuteľnosť formou aukcie. Na to je však potrebný súdny proces, ktorý zvyčajne trvá pomerne dlho.
