Nájomná zmluva na byt môže chrániť záujmy prenajímateľa aj nájomcu. Musí však byť dobre skonštruovaný. V súlade so zásadou slobody zmluvy môže obsahovať mnoho rôznych prvkov. Čo však v ňom musí byť, aby bolo platné? A na čo si dať pozor, aby bol v bezpečí? Tu je 10 vecí, ktoré musíte zahrnúť do nájomnej zmluvy.
Ak plánujete renováciu alebo dokončovanie interiéru, použite službu Hľadať dodávateľa, ktorá je k dispozícii na webovej stránke Stavebné kalkulačky. Po vyplnení krátkeho formulára získate prístup k najlepším ponukám.
Zmluva o nájme bytu - základné informácie
1. Zmluva o nájme bytu - základné údaje
Právne upravený vzor zmluvy o nájme bytu neexistuje. Vzorec môžete samozrejme nájsť online a použiť ho na vytvorenie vlastnej zmluvy, ale nič sa tu neukladá. Existuje však niekoľko prvkov, ktoré zákonodarca zaväzuje zahrnúť do každej zmluvy o nájme bytu.
Ide samozrejme o základné údaje - mená a priezviská, ako aj čísla PESEL a adresy bydliska oboch strán. Tiež by mali byť zahrnuté základné údaje o byte, tj. Jeho poloha, poloha a poloha budovy. Tiež stojí za to zahrnúť informácie o registračnom čísle pozemku a hypotéky. Ďalším základným údajom je výška nájmu - to je suma, ktorú bude nájomca platiť každý mesiac. Toto je základ pre nahlásenie zmluvy daňovému úradu a zaplatenie dane.
2. Forma zmluvy o nájme bytu
Zmluvu o nájme bytu je možné uzavrieť v rôznych formách. Môže ísť o zmluvu na dobu neurčitú, to znamená bez dátumu vypršania platnosti. Zmluvy na dobu určitú sa však podpisujú častejšie. V tomto prípade je potrebné uviesť, aký je dátum skončenia platnosti zmluvy, t. J. Prevod bytu na vlastníka nájomcom.
Za zváženie stojí aj príležitostná nájomná zmluva, pretože lepšie chráni záujmy nájomcu aj prenajímateľa. Táto forma zmluvy musí byť uzavretá s notárom, pretože vyžaduje notársku zápisu podpisov. Príležitostná zmluva o prenájme je vždy na určené obdobie.
3. Protokol o odovzdaní bytu a nájomná zmluva
K nájomnej zmluve je potrebné pripojiť samostatnú prílohu - protokol o odovzdaní bytu. Mal by byť zadaný ako príloha zmluvy a podpísaný oboma stranami - majiteľom a nájomcom. Odovzdávací protokol k bytu na prenájom je dokument, ktorý potvrdzuje stav bytu v čase jeho odovzdania nájomcovi.
Čo by v ňom malo byť Okrem základných údajov musia byť uvedené informácie o stave meračov v deň odovzdania kľúčov, ako aj informácie o nábytku a zariadení, s ktorým v byte narábajú. Môžu byť uvedené väčšie spotrebiče, aby sa zabezpečilo, že v čase odovzdania bolo v byte všetko. Je tiež potrebné poznamenať, koľko súborov kľúčov od bytu a akýchkoľvek ďalších miestností na používanie nájomníkom (komora, suterén) nájomca dostane. Za zmienku tiež stoja vady bytu v protokole, aby nimi prenajímateľ v budúcnosti nemohol zaťažovať nájomcu. Alebo možno vás tiež bude zaujímať tento článok o kúpe bytu na prenájom?
Vypovedanie zmluvy o prenájme bytu
4. Ukončenie nájomnej zmluvy - čas
Ďalšou veľmi dôležitou otázkou, ktorú by ste mali pri tvorbe nájomnej zmluvy brať do úvahy, sú pravidlá jej ukončenia. Najdôležitejším z nich je výpovedná lehota. To platí nielen pre zmluvy uzavreté na dobu neurčitú, ale v zásade pre všetky zmluvy tohto druhu.
Výpovedná doba pri nájme je stanovená zákonom. Toto je definované v zákone z 21. júna 2001 o ochrane práv nájomcov, bytovom fonde obce a o zmene a doplnení občianskeho zákonníka. Nájomná zmluva nemôže poskytovať žiadne iné výpovedné lehoty, ako sú stanovené zákonom. V prípade zmlúv na dobu neurčitú sú to tri mesiace. V prípade zmlúv na dobu určitú to závisí od zúčtovacieho obdobia. Ak sa nájom platí štvrťročne, musia to byť 3 mesiace, v prípade mesačného nájmu - jeden mesiac vopred.
5. Ukončenie nájmu zo strany prenajímateľa - dôvody
V prípade zmluvy na dobu neurčitú nemusí byť výpoveď nájmu odôvodnená. V prípade nájmu na dobu určitú je však potrebné uviesť dôvod odstúpenia. Vzor oznámenia s vysvetlením nájdete na internete. A tu zákon upravuje možnosť vypovedania zmluvy, najmä pokiaľ ide o ukončenie nájmu zo strany prenajímateľa.
Ide samozrejme o nedoplatky na platbách nájomného a iných poplatkov, ako aj nedodržanie zákona a podobne. V nájomnej zmluve však môžu byť uvedené aj dôvody, prečo je možné zmluvu vypovedať. Navyše je možné poznamenať, že sa to dá urobiť z akéhokoľvek dôvodu, samozrejme s výpovednou lehotou.
Dohoda o nájme bytu - finančné záležitosti
6. Dohoda o nájme bytu a finančné záležitosti
Zmluva o nájme bytu by mala obsahovať aj podrobné finančné záležitosti. Čo to znamená? Že by malo špecifikovať, ako a v akej výške sa má nájomné platiť. Mali by byť prevedené na váš účet alebo uložené v ruke?
V zmluve by malo byť tiež uvedené, či nájomca alebo prenajímateľ má platiť nájomné družstvu alebo spoločenstvu a znáša náklady na energie, internet, odvoz odpadu a podobne. Tiež stojí za to zadať čísla účtov, na ktoré sa majú prevody vykonávať.
7. Zmluva o nájme bytu a výške zálohy a pravidlá jej vrátenia
V zmluve o nájme bytu je tiež stanovená výška vratnej kaucie. Najčastejšie ide o 1 mesačné nájomné, ale v skutočnosti môže byť výška zálohy až 24 -násobok nájomného. To určuje vlastník bytu.
Zálohu je možné previesť pri podpise zmluvy a preberacieho protokolu alebo pri prvom nájme. Také informácie by mali byť zahrnuté aj v zmluve a majiteľ by mal podpísať prijatie zálohy. Každý vzor zmluvy obsahuje aj informácie o tom, ako bude vrátená záloha po odovzdaní bytu, či je možné ho vyrovnať voči poslednému nájmu, či sú z neho odpočítané finančné prostriedky na použité a ešte nevyrovnané poplatky za služby a podobne. Sú to veľmi dôležité záznamy a stojí za to im venovať pozornosť.
8. Pravidlá zvyšovania nájomného
V prípade zmlúv na dobu neurčitú alebo na niekoľko rokov je tiež veľmi dôležité uviesť podmienky a pravidlá zvýšenia nájomného. Je to bežná chyba v zmluvách, kde si prenajímatelia uplatňujú vlastnú politiku zvýšenia nájomného. Podľa zákona o ochrane práv nájomcov nemôže prenajímateľ zvýšiť nájomné, ako chce.
„Nájomné alebo iné poplatky za užívanie priestorov (…) môže vlastník zvýšiť výpoveďou najneskôr na konci kalendárneho mesiaca. Výpovedná lehota vo výške nájomného alebo iných poplatkov za používanie priestorov je 3 mesiace. “
Podľa zákona je zvýšenie nájomného okamžite nezákonné, a preto je neplatné. K zvýšeniu môže dôjsť len v odôvodnených prípadoch, ako je zvýšenie poplatkov družstvu alebo nákladov na údržbu budovy v spoločenstve.
Zmluva o prenájme bytu - doplňujúce informácie
9. Zmluva o nájme bytu a povinnosti vlastníka nehnuteľnosti
Každý prenajímateľ má zodpovednosť voči družstvu alebo spoločenstvu a v nájomnej zmluve sa môže určiť, či za ich plnenie zodpovedá nájomca alebo prenajímateľ. Čo to znamená?
Ide predovšetkým o povinnosť dať byt k dispozícii rade spoločenstva alebo družstva za účelom kontroly meračov, technického stavu priečok a podobne. Zmluva môže obsahovať ustanovenie, či má vlastník kontrolovať termíny kontrol a zodpovedá za poskytnutie priestorov, alebo či tak má urobiť nájomca.
10. Povinnosť udržiavať byt a jeho zariadenie
V nájomnej zmluve by malo byť tiež uvedené, za ktoré opravy zodpovedá nájomca a za ktoré zodpovedá vlastník. Ak sa tak nestane, je to definované v zákone o ochrane nájomcov, ktorý robí väčšinu povinností zodpovedným nájomcom.
Zmluva môže obsahovať ustanovenie, že napríklad za škodu vyplývajúcu z nedbalosti nájomcu, je zodpovedný on, ale technické chyby domácich spotrebičov alebo skutočne trvalých prvkov bytu, ako sú okná alebo steny, hradí prenajímateľ. Oplatí sa vyjednávať, pretože je to veľmi dôležitý bod.
