Ukončenie nájmu bytu nie je také jednoduché, ako by sa mohlo zdať. Musíte sa uistiť, že je všetko vykonané v súlade s predpismi. Ako vypovedať nájomnú zmluvu, aby bola zákonná? Radíme.
Ak plánujete renováciu alebo dokončovanie interiéru, použite službu Hľadať dodávateľa, ktorá je k dispozícii na webovej stránke Stavebné kalkulačky. Po vyplnení krátkeho formulára získate prístup k najlepším ponukám.
Výpoveď zmluvy o nájme bytu - možnosti
Výpoveď nájmu na dobu určitú
Zmluva na dobu určitú je najbežnejšou formou uzatvárania zmlúv o nájme bytu. Spravidla sú určené na 1, 2 alebo 3 roky, aj keď existujú aj dlhšie. V takom prípade nie je potrebné byt zrušiť - zmluva zanikne v uvedený dátum a nájomca sa v tento deň musí odsťahovať. Vypovedanie zmluvy o nájme miestnosti alebo bytu je však možné aj skôr, a to zo strany nájomcu aj prenajímateľa.
Zánik bytu je však možný v prípadoch uvedených v zmluve. To znamená, že ak v ňom nie sú žiadne konkrétne udalosti, kedy by bolo možné podať odstúpenie, musíte počkať, kým sa skončí obdobie zmluvy. Ak sa však prenajímateľ a nájomca dohodnú, zmluvu je možné vypovedať po vzájomnej dohode. Písomné oznámenie o zrušení je potrebné podať najneskôr 3 mesiace pred jeho ukončením.
Tieto právne predpisy sa netýkajú len nehnuteľností, ale aj automobilov a iných hmatateľných vecí, napríklad nábytku. V prípade nehnuteľností je však pre nájomcu jednoduchšie vypovedať nájomnú zmluvu. Prenajímateľ musí vziať do úvahy, že nájomca nesmie opustiť byt, ak nemá kde bývať, a že v zime mu musí byť poskytnutý náhradný byt.
Vypovedanie zmluvy o nájme priestorov na dobu neurčitú
K vypovedaniu nájmu na dobu určitú spravidla dôjde automaticky po skončení platnosti zmluvy. Ak by však bola uzavretá na dobu neurčitú, musia byť splnené určité podmienky, aby bolo možné zmluvu vypovedať. Výpožička môže byť samozrejme z akýchkoľvek dôvodov zrušená, ale zákon určuje, aká musí byť výpovedná lehota.
Toto je uvedené v článku 773 občianskeho zákonníka. Podľa predpisov môže prenajímateľ aj nájomca vypovedať nájom v súlade s podmienkami stanovenými v zmluve, ale nemôžu byť kratšie, ako je stanovené zákonom. Zákonné lehoty sa líšia a závisia od niekoľkých faktorov:
- Ak je nájomné splatné v intervaloch dlhších ako jeden mesiac, môže byť nájomný vzťah vypovedaný najmenej tri mesiace vopred.
- Ak je nájomné splatné mesačne, je možné ho stornovať mesiac vopred.
V prípade prenájmu na viac dní je možné zmluvu vypovedať 3 dni vopred a pokiaľ nájomca platí nájomné každý deň, je možné byt zrušiť deň vopred.
Výpovedná doba by mala byť zahrnutá v nájomnej zmluve. Ak hľadáte ďalšie rady, pozrite sa tiež tento článok o výške dane z prenájmu bytu.
Vypovedanie zmluvy o príležitostnom prenájme
Príležitostný prenájom je v tomto prípade iný. Zmluva musí byť podpísaná za prítomnosti notára. Tento typ nájmu chráni prenajímateľa - umožňuje mu vysťahovať nájomcu, ak nájomca nedodrží ustanovenia zmluvy do iného priestoru uvedeného v zmluve. Na rozdiel od zdaní však nájomca z tohto typu zmluvy taktiež ťaží.
Jednou z nich je možnosť nájomcu vypovedať nájomnú zmluvu, respektíve jej nedostatok. V zmysle zákona z 21. júna 2001 o ochrane práv nájomcov, bytového fondu obce a o zmene a doplnení Občianskeho zákonníka môže nájomca vypovedať byt s výpovednou lehotou uvedenou v zmluve. Vypovedanie nájmu zo strany prenajímateľa je však ťažšie. K tomu musí byť problém na strane nájomcu. Podľa článku 11 tohto zákona môže prenajímateľ vypovedať byt, ak nájomca:
- napriek písomnej pripomienke pokračuje v užívaní priestorov spôsobom, ktorý je v rozpore so zmluvou alebo je v rozpore s jej určením,
- zanedbáva svoje povinnosti a spôsobuje škodu, ničí zariadenia alebo hrubo alebo trvalo porušuje domáci poriadok,
- zdržiava so zaplatením nájomného alebo iných poplatkov za používanie priestorov najmenej o tri mesiace,
- prenajal alebo prenajal priestory alebo ich časť bez súhlasu majiteľa.
Ak chce vlastník prenajatých priestorov zmeniť svoje plány a chce v ňom sám bývať, alebo by chcel, aby byt prevzal dospelý člen rodiny (potomok, predok alebo osoba, ku ktorej má vyživovaciu povinnosť), môže vypovedať byt na šesť mesiacov vopred.
Vypovedanie nájmu s okamžitou platnosťou
Vypovedanie nájmu zo strany prenajímateľa s okamžitou platnosťou
Existuje niekoľko situácií, kedy môže mať ukončenie nájomnej zmluvy okamžitú platnosť, t.j. vyžaduje, aby sa nájomca ihneď vysťahoval z priestorov. V prípade príležitostnej nájomnej zmluvy to môže znamenať vysťahovanie do iného bytu, ktorého vlastník s tým súhlasil za prítomnosti notára, inak to môže znamenať čakanie, kým nebudú vhodné podmienky na vysťahovanie.
Kedy môže prenajímateľ vypovedať zmluvu s okamžitou platnosťou? Vypovedanie zmluvy týmto spôsobom je možné v troch prípadoch:
- keď nájomca užíva byt spôsobom, ktorý je v rozpore so zmluvou alebo zamýšľaným používaním vecí vo vnútri a neprestane napriek napomenutiu, a celý postup spôsobí, že prenajímateľ bude vystavený strate alebo poškodeniu bytu a zariadenia vo vnútri,
- keď nájomca priestorov hrubo alebo trvalo porušuje domáci poriadok - to platí najmä pre hlasné večierky alebo správanie, ktoré je pre susedov nepohodlné,
- keď nájomca odloží platbu nájmu o 2 zúčtovacie obdobia a nezaplatí ju napriek tomu, že dostal od prenajímateľa dodatočnú lehotu na splatenie dlhu.
Ukončenie nájmu nájomcom
Nájomca môže tiež bez akýchkoľvek následkov vypovedať nájomnú zmluvu a ihneď sa odsťahovať, a to bez zaplatenia výpovednej lehoty. Výpoveď týmto spôsobom je však možná iba vtedy, ak sa ukáže, že technický stav budovy alebo bytu má vady, ktoré ohrozujú zdravie nájomcu alebo jeho spolubývajúcich. Je to možné aj vtedy, ak nájomca o týchto vadách vedel v čase prenájmu.
Vypovedanie zmluvy o nájme bytu - vzorový formulár
Forma vypovedania zmluvy o nájme bytu nie je formalizovaná. Neexistuje zákon, ktorý by určoval, ako má vyzerať, ale je v ňom zahrnutých niekoľko prvkov, aby bola zmluva vôbec platná. Samozrejme, musí byť vyhotovený písomne, na dvoch rovnakých kópiách. Každá zmluva musí obsahovať:
- miesto a dátum prípravy,
- podrobnosti o strane, ktorá ukončuje zmluvu (nájomca alebo prenajímateľ),
- podrobnosti o strane, ktorej zmluva sa vypovedá (nájomca alebo prenajímateľ),
- výpovedný dôvod + dôvod,
- špecifikácia podrobností o prenajatom byte,
- s uvedením dátumu, kedy sa končí výpovedná lehota,
- podpis strany, ktorá ukončuje zmluvu.
Také oznámenie môže byť nájomcovi alebo prenajímateľovi doručené napríklad poštou alebo osobne. Je potrebné potvrdiť jeho prijatie, ale samotné ukončenie nemusí (aj keď môže) byť podpísané aj druhou stranou.
V troch prípadoch musí oznámenie obsahovať dôvod ukončenia zmluvy. Prvým z nich je ukončenie príležitostného nájmu prenajímateľom. Druhá sa týka vypovedania zmluvy s okamžitou platnosťou. Dôvod by mal byť uvedený aj vtedy, ak sa zmluva vypovie na dobu určitú pred konečným termínom. V takom prípade sa uvedené dôvody musia zhodovať s dôvodmi uvedenými v zmluve.
