Developerský trh sa neustále vyvíja a stále viac ľudí sa rozhoduje pre kúpu bytu od developera. Nový byt, ktorý je možné dokončiť a vyzdobiť podľa vášho vkusu - je to skutočne lákavá možnosť. Stále však počujete o podvodoch v tejto oblasti. Aby ste sa pred tým chránili, stojí za to starostlivo si preštudovať ustanovenia zmluvy s vývojárom a veľmi starostlivo ich analyzovať. Zistite, na čo si musíte dať pozor v zmluve o vývoji.
Ak plánujete renováciu alebo dokončovanie interiéru, použite službu Hľadať dodávateľa, ktorá je k dispozícii na webovej stránke Stavebné kalkulačky. Po vyplnení krátkeho formulára získate prístup k najlepším ponukám.
Zmluva s developerom - základné informácie
Dohoda s vývojárom - rozsah
Aby bola developerská zmluva platná, musí obsahovať všetky náležitosti ustanovené v zákone zo 16. septembra 2011 o ochrane práv kupujúceho bytu alebo rodinného domu. Ak niektorý z prvkov nie je súčasťou zmluvy, je to vážny dôvod na jej napadnutie a odstúpenie od zmluvy.
V prvom rade by malo špecifikovať:
- kúpna cena bytu,
- umiestnenie budovy, v ktorej sa bude nachádzať, a umiestnenie bytu,
- určenie plochy budovy,
- určenie rozloženia miestností a rozsahu dokončovacích prác.
Tiež musia existovať informácie o pozemku - jeho rozlohe, právnom stave a bremenách, ktoré sú na majetok kladené. Malo by tam byť aj číslo stavebného povolenia spolu s označením orgánu, ktorý ho vydal, a konkrétny údaj o dátume začatia a ukončenia prác. Je tiež potrebné poznamenať, či je v zmluve uvedený dátum prijatia priestorov a okamih prevodu práv na kupujúceho. Ako každá zmluva, aj táto musí mať, samozrejme, určité podmienky pre jej odstúpenie, ako aj spôsob platby finančných prostriedkov vrátane zálohy alebo vkladu.
Developerská zmluva a stav bytu
Byty sa najčastejšie dodávajú v takzvanom developerskom štandarde, ale o finálnej úrovni bytu sa dá dohodnúť. Možno budete chcieť vyrobiť sadrokartónové dosky, potery alebo špecifické usporiadanie elektroinštalácií v byte, alebo dokonca vymaľovať steny alebo nainštalovať dlažbu do kúpeľne. Všetko závisí od toho, čo chcete a čo môžete vyjednať s vývojárom.
Všetky informácie o stave bytu musia byť zahrnuté v zmluve s developerom. Tiež v ňom musia byť zahrnuté všetky zmeny. Na základe tejto zmluvy môžete vykonať technickú kontrolu bytu. Spočíva nielen v kontrole technického stavu bytu, môžete si tiež skontrolovať, či sú dokončené všetky prvky, ktoré ste v byte chceli. Zmluva je preto základom pre uplatňovanie nárokov a vyjednávanie dodatkov s developerom. Tiež skontrolujte tento článok s tipmi, na čo si dávať pozor pri kúpe bytu.
Dohoda s vývojárom - skontrolujte podrobnosti o vývojárovi
Vývojová zmluva - údaje o developerskej spoločnosti
Najdôležitejším spôsobom, ako chrániť svoje záujmy, je skontrolovať údaje vývojovej spoločnosti. Samozrejme, tie základné - meno, daňové identifikačné číslo a adresa by mali byť zahrnuté v zmluve o vývoji, ale vývojár musí poskytnúť aj ďalšie údaje, ak o to požiadate.
Ide o informácie o finančnej situácii spoločnosti a samotnom projekte, t.j. konkrétnom stavenisku. Mali by ste tiež skontrolovať finančné údaje o tomto konkrétnom mieste. Dôležité sú aj informácie o práve developera na nehnuteľnosť. Najdôležitejšie je zoznámiť sa s aktuálnym stavom registra pozemkov a hypoték na nehnuteľnosti (ak taký existuje). Môžete tiež požiadať o kópiu aktuálneho výpisu z registra národného súdu alebo osvedčenie o zápise do centrálneho registra a informácií o hospodárskej činnosti. Dôležité je aj stavebné povolenie a architektonický a stavebný návrh. Môžete sa tiež pozrieť na účtovnú závierku vývojára za posledné dva roky.
Zmluva pre vývojárov a informačný prospekt
Keď developerská spoločnosť začne predávať byt, musí vypracovať prospekt. Je to dokument, ktorý obsahuje informácie a vizualizácie celej stavby, t.j. všetkých budov, ktoré patria do tejto konkrétnej investície. Tento prospekt je dôležitým dokumentom, ktorý by mal byť predložený osobe, ktorá má v úmysle kúpiť si byt.
Budúci kupujúci by sa z nej mal okrem iného dozvedieť o právach developera na nehnuteľnosť vrátane pozemku, na ktorom budú budovy stavať. Prospekt by mal obsahovať aj informácie o stavebných materiáloch - ich nákupe a kvalite. Je tiež potrebné predložiť požadované administratívne schválenia.
Dokument by mal byť doručený bezplatne so všetkými prílohami. Môže to byť vo forme papierovej brožúry alebo disku DVD alebo USB flash. V prípade iných médií ako papiera má kupujúci možnosť prečítať si papierový prospekt v priestoroch spoločnosti. Všetky zmeny prospektu musia byť oznámené aj ľuďom, ktorí si byt kúpili.
Dohoda s vývojárom - ďalšie informácie
Dohoda pre developerov vo forme notárskej zápisnice
Aby bola developerská zmluva platná, musí byť uzavretá vo forme notárskej zápisnice. Zmluva uzavretá s druhou spoločnosťou nie je platná. Navyše iba notárska dohoda dostatočne ochráni vaše záujmy.
Tento typ zmluvy je samozrejme drahý, ale nielen kupujúci znáša náklady na návštevu notára. Táto suma je rozdelená na dve časti - každá strana zaplatí jednu z nich. Ak už k budove existuje register pozemkov a hypoték, takáto zmluva sa do nej uzatvorí. To je záruka, že developer nebude môcť priestory predať nikomu inému a dokonca s nimi ani podpísať predbežnú zmluvu. Podpis zmluvy s developerom vo forme notárskej zápisnice je povinný.
Dohoda s vývojárom a akontácia alebo splátky
Väčšinou neplatíte jednu splátku za developerský byt (pokiaľ už nie je pripravený), ale pravidelne zaplatíte z času na čas viac častí z celkovej sumy. Zakaždým, keď ide o zálohu, prvá sa platí spravidla pri podpise zmluvy.
Vývojová zmluva by mala obsahovať jasne definované pravidlá pre zaplatenie zálohy a následných splátok - presné termíny a ich sumy. Posledný je samozrejme zaplatený pri prechode práv na priestory na kupujúceho. Je tiež dôležité, aby zmluva stanovovala spôsob, ako sa záloha vráti v prípade, že developer zmluvu vypovie a čo sa s ním stane, keď chce kupujúci odstúpiť. Najčastejšie až do určitého bodu môžete vyzbierať takmer celú zaplatenú sumu. Keď predajca odstúpi, môžete požiadať o dvojnásobnú sumu vkladu.
Zmluva pre developerov a zdržania pri výstavbe budovy
Aj keď je v prospekte veľmi konkrétny termín uvedenia budov do prevádzky, v praxi sa často stáva, že developeri majú zdržanie stavby. Predbežná alebo dokonca konečná zmluva sa najčastejšie uzatvára vtedy, keď budova ešte nie je dokončená.
Pred takýmto problémom vás môže ochrániť zmluva s vývojárom. Môže zahŕňať, že za každý mesiac omeškania klesne cena bytu o určité percento alebo sumu. Najčastejšie je to 0,5-1% alebo 1-5 tisíc zlotých. Toto je obzvlášť dôležité pre ľudí, ktorí si prenajímajú byt a čakajú na výstavbu vlastného bytu. Zmeny termínu dokončenia budovy môžu mať za následok potrebu vynaložiť ďalšie náklady na prenájom a takáto úľava je významnou pomocou.
