20. januára 2022-2023 schválil Seym novelu stavebného zákona a viac ako 15 ďalších zákonov. Zmeny v zákone majú uľahčiť stavebné postupy, niektoré z nich sú však dosť kontroverzné. V novelizovanom zákone bude návrh stavby rozdelený na tri časti. V jednom z nich nájdeme oznámenie o plánovanom termíne stavebných prác, ku ktorému by malo byť priložené vyjadrenie k príprave technického návrhu. Čo to v praxi znamená pre investora?
Tri časti stavebného projektu
Ako sme už spomenuli, novela stavebného zákona rozdelila projekt stavby na tri trvalé časti. Je to:
- Návrh umiestnenia pozemku alebo pozemku znázorňujúci polohu objektu, komunikačný systém a informácie o oblasti vplyvu (PZT).
- Architektonický a stavebný návrh znázorňujúci priestorové usporiadanie, navrhnuté technologické a materiálové riešenia (PAB).
- Technický dizajn (PT)
Bola to posledná, tretia časť stavebného projektu, ktorá vyvolala najväčšiu nespokojnosť súkromných investorov a analytikov. Nové zákonné ustanovenia ustanovujú, že k oznámeniu o plánovanom termíne stavebných prác musí byť priložené vyjadrenie k príprave technického návrhu. Ide o dokument, ktorý neovplyvňuje proces získavania stavebného povolenia, ale budete ho musieť mať pred začatím investície.
Potreba vypracovať technický návrh pred začatím investície môže byť pre menších investorov problémom. Dokument bude obsahovať popis stavby spolu s výsledkami výpočtov, energetickými charakteristikami a v závislosti od potrieb aj výsledkami geologických, inžinierskych a geotechnických štúdií podmienok založenia budovy. Zákonodarca tiež spresnil možnosť zaplatenia ďalších štúdií, ktoré budú potrebné v závislosti od potrieb. Právni špecialisti uvádzajú, že výraz „v závislosti od potrieb“ formulovaný v novele je veľmi nepresný pojem, ktorý môže viesť k vzniku mnohých interpretačných nezrovnalostí.
Dodajme tiež, že pôvodný návrh novely stavebného zákona predpokladal, že technický návrh (PT) investor predloží pri kolaudácii nehnuteľnosti do užívania. Doteraz bolo získanie stavebného povolenia spojené iba s potrebou predložiť architektonický a stavebný návrh a plán rozvoja pozemku alebo pozemok, na ktorom bude investícia postavená. Potreba predložiť vyhlásenie o príprave návrhu stavby zahŕňa komplikovanejší formálny postup, ktorý je potrebné dokončiť pred začatím stavby.
Technický projekt a pripravené stavebné projekty
Medzi investormi taktiež existujú pochybnosti, či dokončené stavebné projekty budú spĺňať požiadavky nových zákonných ustanovení. Dokumenty zakúpené pred novelou napokon neobsahujú technický návrh.
Analytici ubezpečujú, že dokončené stavebné projekty budú do značnej miery spĺňať nové požiadavky stavebného projektu. Náčrt technického návrhu môže byť novou súčasťou hotovej dokumentácie. Stojí za zmienku, že samotný technický návrh musí obsahovať geologickú inžiniersku dokumentáciu alebo geotechnické podmienky na založenie stavebnej konštrukcie. Z praktického hľadiska nie je možné, aby bola takáto dokumentácia zahrnutá do hotových stavebných projektov. Investori, ktorí si už kúpili hotové projekty, sa pravdepodobne budú musieť o tieto formality postarať sami.
Čo presne bude obsahovať technický návrh?
V technickom projekte nájdeme výkresovú časť a popisnú časť. Vo výkresovej časti budú projekcie všetkých charakteristických úrovní budovy s informáciou o využiteľnej podlahovej ploche obytných priestorov. Popisná časť bude pozostávať z niekoľkých prvkov, vrátane:
- Podrobný popis dispozície stavebného objektu,
- Návrhové a materiálové riešenie vnútorných a vonkajších stavebných priečok,
- Konštrukčné a technické inštalačné riešenia,
- Nevyhnutné podmienky na používanie zariadenia zdravotne postihnutými osobami,
- Ochranné podmienky a energetická náročnosť budovy.
Bude tiež potrebné predložiť rozdelenie budovy na požiarne zóny spolu s označením tried požiarnej odolnosti pre stavebné prvky, ktoré tvoria požiarne priečky. Bude tiež potrebné označiť interný komunikačný systém oblasti, sieť a inštaláciu inžinierskych sietí, konštrukčné a materiálové riešenia pre vonkajšie priečky, ako aj základné prvky technického vybavenia. Analytici poukazujú na skutočnosť, že taký vysoký stupeň presnosti technického návrhu ho robí podobným architektonickému a stavebnému návrhu.
