Stavba domu je investícia, ktorá si vyžaduje nielen značné finančné náklady, ale aj veľa formalít. Patrí sem rozhodnutie o stavebných podmienkach, ktoré môže niekedy prekaziť naše plány a sny.
Ak plánujete stavbu domu, využite službu Hľadanie dodávateľa, ktorá je k dispozícii na webovej stránke Stavebné kalkulačky. Po vyplnení krátkeho formulára získate prístup k najlepším ponukám.
Územný plán
Zákon o plánovaní a územnom rozvoji
Na získanie stavebného povolenia je tiež potrebné získať rozhodnutie o stavebných podmienkach. Podmienky rozvoja a územného rozvoja sú uvedené v zákone z 27. marca 2003 o územnom plánovaní a rozvoji. Súkromných investorov by mali zaujímať predovšetkým dva články 60 a 61, ktoré znejú takto:
„Článok 60. 1. Rozhodnutie o podmienkach rozvoja sa vydáva s výhradou ods. 3, predseda obce, starosta alebo prezident mesta po konzultácii s úradmi uvedenými v čl. 53 s. 4, a získanie opatrení alebo rozhodnutí vyžadovaných samostatnými ustanoveniami.
1a. Čl. 53 s. 5b a 5c.
2. (vypúšťa sa)
3. Rozhodnutia o podmienkach rozvoja v uzavretých oblastiach vydáva vojvoda.
4. Prípravou návrhu rozhodnutia o určení podmienok rozvoja je poverená osoba uvedená v čl. 5, alebo osoba zapísaná v zozname komory profesionálnej samosprávy architektov, ktorá má stavebnú spôsobilosť projektovať bez obmedzení v architektonickej špecializácii alebo stavebnú spôsobilosť navrhovať a riadiť stavebné práce bez obmedzení v architektonickej špecializácii. Tiež skontrolujte v tomto článku informácie o stavebných podmienkach.
Článok 61. 1. Rozhodnutie o podmienkach vývoja môže byť vydané iba vtedy, ak sú spoločne splnené tieto podmienky:
1) najmenej jeden susedný pozemok prístupný z tej istej verejnej cesty je vybudovaný spôsobom, ktorý umožňuje určiť požiadavky na nové budovy z hľadiska pokračovania funkcií, parametrov, vlastností a ukazovateľov rozvoja budov a rozvoja krajiny vrátane rozmery a architektonická forma budov, línia budov a intenzita využívania krajiny;
2) oblasť má prístup na verejnú cestu;
3) existujúce alebo plánované nástroje, berúc do úvahy odsek. 5, je dostatočný na stavebný projekt;
4) územie nevyžaduje súhlas na zmenu využívania poľnohospodárskej a lesnej pôdy na nepoľnohospodárske a nelesné účely alebo sa naň vzťahuje súhlas získaný pri príprave miestnych plánov, ktorých platnosť vypršala podľa čl. 67 aktu uvedeného v čl. 88 s. 1;
5) rozhodnutie je v súlade s ustanoveniami samostatných.
(… )
6. Minister zodpovedný za výstavbu, plánovanie a územný rozvoj a bývanie prostredníctvom predpisu stanoví spôsob určovania požiadaviek na nové budovy a rozvoj územia, ak neexistuje miestny plán.
7. V nariadení uvedenom v ods. 6, musíte špecifikovať požiadavky na určenie:
1) stavebné linky;
2) veľkosť stavebnej plochy vo vzťahu k pozemku alebo ploche;
3) šírka prednej časti;
4) výška horného okraja prednej nadmorskej výšky, rímsy alebo podkrovia;
5) geometria strechy (uhol sklonu, výška hrebeňa a rozloženie strechy).”
Plán miestneho územného rozvoja v obci
Rozhodnutie o podmienkach vývoja sa vydáva na obecnom úrade. Predtým, ako sa v kontexte našich investícií skontrolujú podmienky rozvoja a rozvoja krajiny, je však potrebné vopred skontrolovať, či obecný úrad má plán miestneho územného rozvoja. Ak taký plán ešte neexistuje, potom bude naša žiadosť o podmienky vývoja preverená individuálne. Ak hľadáte ďalšie informácie, čítajte ďalej tento článok o miestnom územnom pláne.
Náš obytný dom bude skontrolovaný z hľadiska plochy, ako aj z hľadiska jeho vzťahu k ploche pozemku, stavebnej čiare, šírke predného vyvýšenia a výške horného okraja predného vyvýšenia. Geometria strechy je navyše tiež dôležitým aspektom. V niektorých regiónoch sú povolené iba svahy striech s príslušným sklonom. Ako asi tušíte, týka sa to hlavne miest s veľkým snežením.
Kto vydáva rozhodnutia o podmienkach rozvoja?
Žiadosť o rozvojové podmienky podávame na obecný úrad, pod ktorý spadá pozemok určený na investíciu. Preskúma to predseda obce, starosta alebo prezident mesta. Rozhodnutie o podmienkach vývoja sa vydáva po predchádzajúcich konzultáciách s príslušnými orgánmi.
Odpoveď na otázku, kto vydáva rozhodnutia o podmienkach rozvoja, však nie je vždy jasná. Ak sa investícia týka uzavretej oblasti, potom kľúčovú úlohu zohráva vojvoda. Pred vydaním rozhodnutí o podmienkach rozvoja investorovi sa najskôr vykonajú činnosti na prípravu návrhu rozhodnutia. Tieto činnosti vykonávajú kvalifikované osoby uvedené v článku 60. 4. To môže byť osoba, ktorá má stavebné alebo stavebné oprávnenia na navrhovanie a riadenie stavebných prác. V oboch prípadoch špecialisti nemôžu mať žiadne obmedzenia v architektonickej špecialite. Ak hľadáte ďalšie rady, pozrite si aj tento článok o zmenách v stavebnom zákone.
Stavebné podmienky a rozvoj pozemku
Na miestny územný plán sa vzťahuje zákon o územnom plánovaní a rozvoji. Preto kto vydá rozhodnutie o podmienkach vývoja, musí presne poznať predpisy. Už vieme, aké podmienky by mali byť splnené v prípade nových budov, pre ktoré zatiaľ na obecnom úrade neexistuje plán územného rozvoja. Keď však ostatné budovy podliehajú miestnym úpravám, územné rozhodnutie sa vydáva neosobne. Malo by sa však pamätať na to, že musia byť splnené všetky uvedené podmienky vývoja, ktoré sú uvedené v zákone.
Rozhodnutie o podmienkach vývoja bude vydané, ak sú splnené všetky požiadavky:
- Na tej istej verejnej ceste sa nachádza zastavaný pozemok, ktorý stanovuje požiadavky na nové budovy
- Na pozemok je prístup na verejnú komunikáciu
- Pozemok je vybavený alebo je plánovaná výstuž tak, aby boli splnené rozvojové podmienky v zmysle stavebného zákona
- Pozemok nemusí byť premenovaný na nepoľnohospodársky a nelesný pozemok
- Ak existujú osobitné predpisy upravujúce podmienky vývoja, musia byť tiež splnené
Územný plán
Žiadosti o rozhodnutia o podmienkach vývoja
Vydanie rozhodnutia špecifikujúceho podmienky vývoja je možné po predchádzajúcej žiadosti z našej strany. Formulár by mal byť adresovaný prezidentovi mesta, primátorovi alebo správcovi obce. Aplikácia by mala obsahovať všetky osobné údaje a tiež podrobnosti o adrese pozemku určeného na rozvoj. Ak vás táto téma zaujíma, prečítajte si tiež článok o formalitách týkajúcich sa stavby domu.
Ďalšie informácie sa týkajú umiestnenia, ako aj technických parametrov budovy. Žiadosť by preto mala obsahovať, či bude mať budova prístup na verejnú komunikáciu, kde a koľko vstupov na pozemok má byť. V aplikácii potrebujeme odhadnúť našu priemernú spotrebu verejných služieb (elektrina, voda a stočné).
Bolo vydané rozhodnutie o stavebných podmienkach
Miestny územný plán umožňuje určiť, či je žiadosť spôsobilá na zamietnutie alebo či ju možno prijať. Po pozitívnom zvážení žiadosti bude vydané rozhodnutie. Nie je to len povolenie, ale často aj množstvo podmienok, ktoré musí investor splniť.
Podmienky vývoja zvyčajne obsahujú informácie o povahe investície, ktorú môžeme uskutočniť. Okrem toho sú zahrnuté všetky špeciálne podmienky týkajúce sa technickej a komunikačnej infraštruktúry. Najčastejšie podliehajú stavu, keď je možné vybudovať vchod z verejnej cesty na pozemok alebo ako by sa mala vypúšťať splašková voda.
Môže sa stať, že nedostaneme rozhodnutie o podmienkach vývoja, alebo nám uvedené podmienky nevyhovujú. To neznamená, že sa musíme vzdať svojej investície. Proti rozhodnutiu je tiež možné sa odvolať na odvolacom súde miestnej samosprávy. Tieto informácie sú súčasťou rozhodnutia. Odkaz na rozhodnutie vydané obecným úradom nezaručuje, že splníme naše očakávania. To len zvyšuje šance, že aplikáciu posúdia ďalší nezávislí špecialisti.
Nakoniec, keď držíme rozhodnutie o podmienkach vývoja v rukách, môžeme pristúpiť k ďalším krokom pri výstavbe. Tým sa formality nekončia, pretože potrebujete aj stavebné povolenie, ktoré tentoraz určujú ustanovenia obsiahnuté v stavebnom zákone. Preto je najlepšie postarať sa o všetky formality pred začatím investície, aby sa neskôr ukázalo, že pri plnení jednotlivých podmienok budú početné problémy. Toto je obzvlášť dôležité, keď sa chystáme kúpiť stavebný pozemok.
Je dobré poradiť sa s vyššie uvedenými odborníkmi, ktorí pripravujú návrh rozhodnutia. Ide o náklady približne 100-200 PLN. Na základe takéhoto projektu, ako aj skúseností odborného lekára, však získame mnoho cenných informácií o plánovanej výstavbe rodinného domu. Pre niektorých je vhodnou informáciou aj skutočnosť, že správny postup týkajúci sa určovania podmienok pozemkových úprav môže byť pozastavený na maximálne 9 mesiacov. Je to užitočné riešenie pre ľudí, ktorí v súčasnej dobe nemôžu venovať svoju pozornosť problémom spojeným s investovaním.
