Inšpektor dohľadu investora nie je nevyhnutnou postavou na stavbe rodinného domu. Môžeme ho však založiť a chrániť tak svoje vlastné záujmy. Ako pomôže investor dohľadu nad investorom? Aká je jeho úloha a kompetencie na stavbe? Ďalej uvádzame odpovede na najčastejšie otázky.
Ak plánujete stavbu domu a hľadáte stavbyvedúceho, využite službu Hľadanie dodávateľa, ktorá je k dispozícii na webovej stránke Stavebné kalkulačky. Po vyplnení formulára získate prístup k ponukám osvedčených profesionálov.
Kto je inšpektor dohľadu nad investormi?
Odpoveď nájdete v stavebnom zákone. Inšpektor dohľadu investora vo výstavbe je plnohodnotným účastníkom stavebného procesu. Táto osoba musí mať kvalifikáciu na výkon nezávislých technických funkcií v stavebníctve a potrebnú prax a znalosti v stavebníctve. Inšpektor dohliada na každú fázu stavebných prác. Na mieste môže byť prítomný od začiatku stavebných prác až do ich ukončenia. Inšpektor dohľadu investora kontroluje priebeh prác. Jeho hlavným cieľom je kontrola záujmov investora a zabezpečenie toho, aby všetky práce boli vykonávané v súlade s ustanoveniami stavebného zákona. Ak vás zaujímajú aj ďalšie koncepty a predpisy zo stavebného zákona, na tomto mieste nájdete o tom viac informácií.
Kto môže zriadiť dohľad investora?
Inšpektora dohľadu nad investorom môže vymenovať priamo investor vedľa stavbyvedúceho. Nie každý investor vie, ako sa starať o dôležité otázky, pokiaľ ide o stavebné práce, a nie každý má zodpovedajúce skúsenosti, technické znalosti a čas. V takom prípade môže manažér dohľadu nad investorom zaistiť zabezpečenie záujmov investora. Preto stojí za zváženie vymenovanie inšpektora dohľadu.
Je tiež potrebné dodať, že dohľad investora v stavebníctve môže byť uložený zhora nadol. Potreba dohľadu investora nastáva v prípade komplexných stavebných prác s vysokým stupňom rizika. V prípade výstavby rodinných domov je však taká situácia zriedkavá. Ak plánujete takúto stavbu, použite jednoduchú kalkulačka nákladov na stavbuktoré vám pomôžu odhadnúť rozpočet na tento účel.
Za čo presne je zodpovedný inšpektor dohľadu nad investormi?
Inšpektor dohľadu nad investorom sa zaväzuje dbať na záujmy investora. Táto starostlivosť má niekoľko rozsahov uvedených v zákonných ustanoveniach:
- zastupovanie investora na stavbe. Vykonáva sa kontrolou súladu stavby s projektom stavby, právnymi predpismi, zásadami technických znalostí a stavebným povolením,
- kontrola kvality vykonaných stavebných prác. Dohľad investora v tomto ohľade spočíva aj v posudzovaní zhody stavebných výrobkov použitých počas stavby,
- kontrola a preberanie stavebných prác, ktoré majú byť pokryté (napr. kontrola výstuže konštrukcie pred betonážou). Inšpektor dohľadu investora by sa mal zúčastňovať skúšok, technického preberania inštalácií, skúšok technických zariadení a komínových dymovodov. Jeho povinnosťou je tiež aktívne sa podieľať na preberaní hotových stavebných predmetov a ich odovzdávaní do užívania,
- potvrdenie skutočne vykonaných prác v stavebníctve a potvrdenie o odstránení akýchkoľvek vád vzniknutých pri stavebných prácach.
Povinnosťou inšpektora je tiež kontrolovať stavebné osady. Táto kontrola inšpektorom stavebného dozoru prebieha na žiadosť investora. Vedúci stavby je dôležitou osobou na stavbe. Tiež skontrolujte zodpovednosti a informácie manažéra, ktorý sa môže stať stavbyvedúcim.
Aké sú právomoci inšpektora dohľadu nad investormi?
Ukazuje sa, že Investor Supervision Investor nie je len pasívnym pozorovateľom na stavbe. Zákon o stavebnom práve mu priznal práva, ktoré investor nemá. Tu je potrebné spomenúť, že inšpektor dohľadu nad investorom môže vydať písomné pokyny vedúcemu stavby. Vedúci stavby ich musí potvrdiť zápisom do stavebného denníka. Tieto príkazy generované dohľadom investora v stavebníctve sa môžu týkať mnohých záležitostí. Medzi úlohy inšpektora dozoru patria:
- odstraňovanie hrozieb alebo nezrovnalostí vznikajúcich počas stavebného postupu,
- vykonávanie skúšok a skúšok (aj tých, ktoré vyžadujú objavenie diel alebo krytých prvkov),
- predloženie odborných posudkov o vykonaných stavebných prácach. Stavbyvedúci môže tiež dostať pokyn na predloženie informácií a dokumentov potvrdzujúcich použitie určitých materiálov pri vykonávaní stavebných prác,
- predloženie informácií a dokumentov potvrdzujúcich súhlas s používaním technických zariadení.
- Vedúci stavby alebo vedúci stavebných prác môže tiež dostať žiadosť:
- opravy chybných diel,
- opätovné vykonanie chybných stavebných prác,
- pozastavenie stavebných prác. K tejto situácii dochádza, keď inšpektor dozoru investora rozhodne, že pokračovanie stavebných prác by mohlo predstavovať hrozbu alebo spôsobiť neprijateľné nedodržanie projektového alebo stavebného povolenia, pokiaľ ide o stavebné práce.
Môžeme teda vidieť, že inšpektor dohľadu nad investormi bol obdarený právomocami vládnucej povahy. Vedúci stavby je povinný plniť písomné príkazy a požiadavky inšpektora dohľadu. Viac o právomociach stavbyvedúceho, teda inšpektora stavebného dozoru sa dočítate v tomto článku.
Kto je zodpovedný za odmenu inšpektora dohľadu nad investormi?
Odmenu inšpektora dohľadu nad investorom vždy hradí investor. To platí aj pre situáciu, keď bol dohľad investora uložený zhora nadol. Odmena by mala byť jasne stanovená v písomnej zmluve uzatvorenej medzi inšpektorom a investorom. Táto zmluva by tiež mala presne stanoviť, za aký typ pracovného vyrovnania bude zodpovedný inšpektor.
Môže byť inšpektor braný na zodpovednosť?
Áno môžeš. Inšpektor dohľadu nad investorom sa musí starať o záujmy investora. Základom pre jeho postavenie pred súd bude preto preukázanie, že si inšpektor nesplnil svoje povinnosti. To platí v situáciách, keď bol dohľad investora vykonaný nesprávne alebo vôbec. Investor musí preukázať, že v dôsledku nedbalosti inšpektora mu vznikla škoda. Samotný inšpektor dohľadu nad investorom potom musí dokázať, že škody nevznikli zlým dohľadom a nevyplývajú z jeho zodpovednosti.
Situácie, kde je dohľad nad investorom povinný
Vyššie sme spomenuli, že v prípade rodinných domov nie je dohľad investora zo zákona vyžadovaný. Rozhodnutie najať inšpektora je potom výlučne na uvážení investora. Existuje však mnoho situácií, v ktorých je zamestnanie inšpektora povinné. Medzi tieto situácie patria okrem iného:
- výstavba mostov a stavebných konštrukcií nad 15 metrov nad úrovňou zeme,
- výstavba mostov, ciest a budov, ktoré majú vplyv na životné prostredie,
- výstavba budov s obzvlášť komplexným dizajnom,
- výstavba budov s kubatúrou viac ako 2 500 m3,
- výstavba verejnoprospešných budov.
Oplatí sa zamestnať inšpektora dohľadu nad investormi?
Rozhodnutie zamestnať inšpektora dohľadu nad investorom by malo byť určené individuálnou situáciou investora. Niet pochýb o tom, že dohľad nad investormi je dobrou ochranou našich záujmov. Investor spravidla nemá primerané technické znalosti, ktoré by mu umožnili efektívne ovládať jednotlivé etapy stavebných prác. Dozorný inšpektor má navyše k dispozícii väčšie právomoci autority. Možno, a dokonca by mal priebežne kontrolovať činnosť zamestnancov, ako napríklad stavbyvedúci. Jeho pripomienky a prípadné požiadavky môžu ochrániť našu budovu pred defektmi a rôznymi druhmi nedodržania stavebného návrhu. Prítomnosť inšpektora dohľadu investora na stavbe tiež chráni pred použitím nevhodných stavebných materiálov. Pre investora je to veľmi výhodná situácia, ktorá ho zbavuje nutnosti vykonávať na stavbe pravidelné kontroly.
Je tiež potrebné zdôrazniť, že stavbyvedúci a inšpektor dohľadu investora nemôžu tieto funkcie vykonávať zameniteľne. Obe funkcie nemožno navzájom prepojiť, čo je dobrá ochrana záujmov investorov. Plat inšpektora sa môže zdať dosť vysoký. V priemere sa však pohybuje v rozmedzí 2–3% z hodnoty celej investície. Ide o náklady, ktoré vynakladáme na zabezpečenie vlastného majetku a stavbu budovy v súlade s predpokladmi návrhu a technológiou výstavby. Niekedy sa ukazuje, že prítomnosť dohľadu investora prináša dokonca citeľné úspory. Súvisí to s lepšou kontrolou stavebných prác, ako aj s nedostatkom chýb viditeľnými pri prijatí, pokiaľ ide o stavebné zariadenia. Stojí za to pripomenúť, že stavbyvedúci je tiež potrebnou osobou.
