Darovanie bytu môže byť veľkým dôvodom na radosť. Pred podpísaním príslušného notárskeho zápisu a zápisu do registra pozemkov a hypoték však stojí za to analyzovať všetky formálne postupy. Vďaka tomu sa budeme môcť vyhnúť niektorým chybám a teda aj daňovým problémom.
Hľadáte osvedčený tím na rekonštrukciu vášho bytu? Kliknite sem, vyplňte formulár a budete dostávať ponuky od osvedčených renovačných spoločností!
Čo je darovanie bytu alebo inej nehnuteľnosti?
Právne otázky súvisiace s darovaním sú uvedené v Občianskom zákonníku. ČLÁNOK 888 § 1 upravuje, že:
„Darovacia zmluva sa darca zaväzuje poskytnúť príjemcovi bezplatný prospech na úkor jeho majetku “.
Vidíme teda, že darovanie (prepisovanie majetku) má charakter zmluvy. Jeho podstata spočíva v bezplatnom prevode vlastného majetku (napr. Finančných prostriedkov, domu, bytu) na príjemcu. Za zmienku tiež stojí, že darovacia listina by mala mať povahu notárskej zápisnice. Notársky zápis by mal byť vyhotovený za prítomnosti notára, ktorý žiadosť nezávisle predloží daňovému úradu príslušnému podľa bydliska darcu.
Každá darovacia zmluva môže obsahovať podmienky, ktoré obviňujú príjemcu. Až po ich splnení sa darovanie nehnuteľnosti prevedie na príjemcu.
Trochu odlišná situácia je v prípade dedičstva po rodičoch. Odporúčame vám, aby ste sa o nich dozvedeli viac čítať tento článok.
Daň za darovanie bytu pre najbližšiu rodinu
Ukazuje sa, že darovanie nehnuteľnosti nemusí byť vôbec bezplatné. Darovacia zmluva je právny vzťah, ktorý od vás môže vyžadovať zaplatenie dane daňovému úradu. Našťastie dary od rodičov môžu byť od tejto povinnosti oslobodené. To je uvedené v článku 4a zákona o dani z dedičstva a daru. V súlade s právnymi predpismi majú daňové úľavy manželia, potomkovia, predkovia, nevlastné deti, súrodenci, nevlastní otcovia a nevlastné matky darcov. V prípade osôb patriacich do tohto kruhu môžu byť dane z dedičstva a darovania úplne odpustené. Podmienkou však je predložiť relevantné informácie daňovému úradu. Máme na to šesť mesiacov od podpisu notárskej zápisnice alebo právoplatného rozhodnutia súdu (čo je prípad dedičstva). Ako sme už spomenuli, dar od rodičov spísaný vo forme notárskej zápisnice oznámi notár sám. Preto sa nemusíme obávať, že by nám z tejto zmluvy boli účtované dane.
Daň z dedičstva a darovania pre širšiu rodinu
O oslobodenie od dane môžu požiadať aj osoby, ktoré nepatria do okruhu najbližšej rodiny darcu alebo poručiteľa. V ich prípade však musí byť splnených niekoľko základných požiadaviek, aby sa na nás dane nevzťahovali. Podľa súčasných ustanovení zákona nebude daň účtovaná, ak:
- Je obdarovaný poľským občanom
- Príjemca nemôže byť vlastníkom ani spoluvlastníkom iného bytového domu. Výnimkou sú situácie, keď príjemca prevedie vlastníctvo majetku na potomkov prostredníctvom obce alebo štátnej pokladnice (darovaciu zmluvu je možné podpísať až po prevode vlastníctva).
- Príjemca nemôže mať právo družstevného nájomcu na byt. Nemôže to byť ani vlastník družstva, vlastnícke právo k bytu. Pokiaľ tieto práva neprevedie na potomkov, obec alebo štátnu pokladnicu.
- Príjemca nemôže prenajať byt alebo obytnú budovu.
- Príjemca musí nasledujúcich päť rokov bývať v priestoroch (ktoré sú predmetom darovania). Hneď ako sa nehnuteľnosť predá predčasne alebo sa zmení miesto bydliska, môže vám byť účtovaná daň.
- Úžitková plocha darovaných priestorov nepresahuje 110 m2.
Tip na zmluvu o darovaní bytu
Vyššie uvedené podmienky sa vzťahujú iba na príjemcov, ktorí nepatria do bezprostredného kruhu rodiny. Môžu byť použité vo vzťahu k príjemcom, ktorí nie sú v spojení s krvou, napríklad k manželovi dieťaťa darcu (nevesta, zať). Darovanie bytu od rodičov by preto malo byť vykonané iba pre dieťa, pričom by sa mal obísť jeho manžel. Týmto spôsobom nebude účtovaná žiadna daň za prepis. Ak sa darca rozhodne darovať svoje dieťa aj manžela, potom druhá strana musí splniť vyššie uvedené podmienky. Ak manžel / manželka nespĺňa podmienky, účtuje sa daň z dedičstva a darovania. V tomto prípade neprepojený príjemca (nevesta, zať) zaplatí polovicu splatnej dane z dedičstva a darovania vypočítanú podľa danej daňovej skupiny.
Ako odovzdať byt maloletému dieťaťu?
V prípade maloletého dieťaťa je darovanie nehnuteľnosti od rodičov jediným rozumným riešením. Mnoho ľudí, ktorí chcú kúpiť byt svojmu synovi alebo dcére, sa dostane do pasce. Rodičia poskytujú dieťaťu finančné prostriedky potrebné na kúpu bytu. Potom v jeho mene uskutočnia nákup. Je však potrebné pripomenúť, že rodič nemôže riadiť financie maloletého dieťaťa. Na to je potrebné primerané rozhodnutie súdu pre rodinu. Preto je určite bezpečnejšie kúpiť byt rodičom a potom nehnuteľnosť darovať. Darovacia zmluva samozrejme vyžaduje podpísanie notárskej zápisnice, ale je oslobodená od dane (dieťa patrí do najbližšej príbuzenskej skupiny).
Môže darca zabezpečiť svoje vlastnícke práva?
Možno, a v niektorých prípadoch dokonca by malo. Dar od rodičov prevádza na dieťa všetky vlastnícke práva. Od momentu uzatvorenia zmluvy o notárskej zápisnici rodič užíva nehnuteľnosť bez zmluvy. Niektorí darcovia sa obávajú, že ich vzťah s príjemcom sa po odovzdaní majetku zmení. Nie je predsa možné vylúčiť, že sa obdarovaný dostane do konfliktu s darcom alebo sa rozhodne nehnuteľnosť predať. Po podpísaní notárskej zápisnice stráca darca právo na život, preto nemožno vylúčiť hrozbu vysťahovania.
Preto môže byť darovacia zmluva dodatočne zabezpečená vecným bremenom bytu. Je to obľúbená forma osobného vecného bremena. Vládnuci subjekt (v prospech ktorého bolo zriadené vecné bremeno) získava právo užívať majetok. Tieto práva sú neodňateľné a trvajú doživotne. Osobné vecné bremeno nie je dedičné, a preto sa darcovou smrťou stane samo osebe po smrti darcu neplatným. Stojí za to dodať, že ide o účinnú formu zabezpečenia záujmov darcu, ktorý žije v priestoroch určených pre dieťa. Služobníctvo bytu vyžaduje podpis notárskej zápisnice. Všetky formálne záležitosti je však možné vybaviť spoločne s podpisom darovacej zmluvy.
Dar od rodičov verzus vyhradená časť
Stojí za to vedieť, že darovanie si môže vyžadovať zaplatenie zákonom vyhradeného podielu dedičom. Po smrti rodičov sa darovanie môže stať súčasťou dedičského systému. K tomu dôjde, ak k smrti dôjde najneskôr 10 rokov od dátumu darovania. Darca však môže príjemcu chrániť pred tým, ako bude musieť dedičom vyplatiť vyhradený podiel. Darovacia zmluva môže obsahovať osobitnú výhradu týkajúcu sa oslobodenia od prevodu majetku do dedičstva. Túto rezerváciu je možné vykonať tak pri podpise notárskej zápisnice o darovaní, ako aj neskôr.
Na dar od rodičov vylúčených z dedičského systému sa nemôže vzťahovať vyhradený podiel. Dedičská schéma zahŕňa ďalší tovar nahromadený zosnulým. Príjemca môže mať zákonné práva na časť dedičstva. Na darovanie nehnuteľnosti sa tu nebude prihliadať, takže sa nezníži podiel oprávneného na dedičstve. Viac o vyhradenej časti si môžete prečítať tu.
Prepísať byt formou darovania alebo uložiť nehnuteľnosť v závete?
Darovanie má niekoľko nepochybných výhod. Najprv to funguje ihneď po podpise notárskej zápisnice. Príjemca nemusí začať súdny spor, ako je to v prípade závetu. Tak sa dá vyhnúť mnohým rodinným konfliktom.
Ďalšou výhodou je možnosť vylúčenia darov z dedičskej schémy. Týmto spôsobom sú záujmy príjemcu dobre chránené. Po smrti darcu nemá žiadny zákonný dedič dôvod žiadať o vyhradený podiel z darovaného bytu.
Náklady na darovanie bytu
Jedinou významnou nevýhodou daru sú vyššie náklady na honorár notára. Podľa vyhlášky ministra spravodlivosti z 28. júna 2004 o maximálnych sadzbách notárskych poplatkov nesmie výška poplatku presiahnuť 2 370 PLN. Do celkových výdavkov je zahrnutá aj 23% DPH z odmeny notára, náklady na súdny poplatok za zápis do katastra nehnuteľností a hypotéky (vrátane poplatku pre notára za odoslanie žiadosti o príslušný vstup na súd). Súdny poplatok je 200 PLN. Medzitým by príprava notárskej zápisnice bola oveľa nižšími nákladmi. V prípade závetovej dokumentácie celkové náklady na vyhotovenie notárskej zápisnice nepresahujú 200 PLN.
Zapamätajte si ďalšie podrobnosti o dedičstve po rodičoch, pozri tu.
