✅ Ako sa zabavujú nehnuteľnosti?

Exekúcia proti nehnuteľnosti je postup, ktorý sa spustí v prípade neschopnosti dlžníka splácať hypotekárne splátky a iné dlhy, za ktoré je zodpovedný za celý majetok. Vymáhanie práva nehnuteľnosťou je časovo náročný spôsob vymáhania pohľadávok, ale často je to jediný spôsob, ako vymáhať pohľadávky, najmä ak sú dlhy významné. Na druhej strane je pre dlžníka exekúcia proti nehnuteľnosti veľkou nepríjemnosťou, s ktorou sa v mnohých prípadoch musí súhlasiť.

Hľadáte osvedčené stavebné firmy? Využite službu Hľadanie dodávateľov a dostávajte atraktívne ponuky od spoločností.

Právne aspekty exekúcie proti nehnuteľnosti

Vymáhanie nehnuteľností podľa poľského práva upravujú najmä dva zákony. Ide o Občiansky súdny poriadok a zákon zo 17. júna 1966 o exekučných konaniach v správe.

V závislosti od typu dlhov budú platiť rôzne predpisy. Zjednodušene možno povedať, že v prípade vymáhania súkromných dlhov bude prebiehať súdna exekúcia - súdny exekútor. Na druhej strane sa stretneme s administratívnym vymáhaním nehnuteľností v prípade dlhov voči štátu - napríklad daňových nedoplatkov, pokút alebo iných nezaplatených záväzkov.

Podľa Občianskeho súdneho poriadku sa výkon rozhodnutia spravidla vykonáva prostredníctvom súdneho exekútora, tj. Súdneho exekútora na miestnom súde. Ak sú uplatniteľné ustanovenia zákona o správnom exekučnom konaní, potom prípad začína vedúci daňového úradu. V tomto prípade je vedúci daňového úradu autorizovaným exekučným orgánom. V praxi činnosti vykonáva daňový exekútor.

Výkon súdneho exekútora voči nehnuteľnosti

Hneď na úvod je potrebné poznamenať, že nehnuteľnosťou sa rozumie nielen právo na rodinný dom, ale aj družstevné právo na byt alebo obchodné priestory. Je to tiež právo bývať v dome postavenom družstevníkmi za účelom prevodu vlastníctva na člena družstva.

Exekúcia proti nehnuteľnostiam začína prihláškou veriteľa. Veriteľ získa exekučný titul obsahujúci informácie o existencii dlhu a pohľadávkach veriteľa. V praxi bude v tomto prípade veriteľom najčastejšie banka a úverom bude dlh, ktorý dlžník nesplatí.

Exekučné konania pozostávajú z niekoľkých fáz, po sebe nasledujúcich. Banka ako veriteľ vydá exekučný príkaz a požiada súd, aby vydal doložku výkonu. Príslušným súdom pre tento typ prípadov bude súd, v ktorého jurisdikcii sa príslušný majetok nachádza. Potom, čo miestne príslušný súd vydá doložku o výkone, je žiadosť veriteľa o exekúciu odoslaná súdnemu exekútorovi. Začína sa viacstupňová etapa vymáhania nehnuteľností.

Súdny exekútor vyzve dlžníka na zaplatenie dlhu do 14 dní. Po termíne začne odhadovať hodnotu nehnuteľnosti a jej podrobný popis. Súčasne sa do registra pozemkov a hypoték vkladá záznam o začatí exekúcie. Potom je nehnuteľnosť zaistená so všetkým príslušenstvom, právami a výhodami. Zabavenie nehnuteľnosti má za následok neschopnosť dlžníka konať. Dlžník nemá právo nakladať s nehnuteľnosťou, t.j. podniknúť akékoľvek právne kroky.

Po podrobnom popise a odhade hodnoty nehnuteľnosti a po ich validácii je stanovený dátum aukcie. Vyhlásení sú dva týždne pred plánovaným termínom. Ponuky sú verejné.

Je uložená vyvolávacia cena a po dosiahnutí najvyššej ceny súdny exekútor oznámi, ktorý uchádzač vyhral tender. Akonáhle záujemca zaplatí príslušnú čiastku, získava právo udeliť mu nehnuteľnosť. Tiež sa môže stať, že ak by neboli uchádzači do tendra, môže sa stať, že banka, ktorá pôžičku poskytla, ich vykúpi a je zároveň veriteľom. Cena je potom 3/4 súčtu odhadu.

Stručne povedané, priebeh exekúcie na nehnuteľnosť pozostáva zo zaistenia, popisu a hodnotenia nehnuteľnosti, oznámenia o dražbe, ako aj z aukcie a ponuky. Ak prvá aukcia zlyhala, uskutoční sa nová.

Administratívne vymáhanie proti nehnuteľnosti

Ako už bolo uvedené, administratívne vymáhanie nehnuteľností sa riadi inými predpismi a vykonáva sa iným spôsobom. Rozdielny je aj typ dlhov, ktoré sa budú týmto spôsobom vyberať. Aj tu je však cieľom povinné vyrovnanie pohľadávky, ktoré nezávisí od vôle dlžníka.

Administratívne vymáhanie nehnuteľností je odôvodnené v prípade dlhov voči štátu. Existuje celý katalóg dlhov, ktoré sa berú do úvahy v správnych exekučných konaniach. Samozrejme, nie všetky budú mať za následok zabavenie nehnuteľnosti, ale iba tie, ktoré nemožno uspokojiť inak.

Katalóg dlhov, ktoré je možné týmto spôsobom vyberať, obsahuje predovšetkým dane vrátane dane z tovarov a služieb, spotrebnú daň, daň z majetku alebo z príjmu. Na administratívne vymáhanie sa vzťahujú aj správne sankcie a iné sankcie uložené orgánmi verejnej správy, ako aj úroky. Môžete okrem iného spomenúť aj dovozné a vývozné clá a mnoho ďalších.

Podrobný zoznam povinností, ktoré sú predmetom správneho vymáhania nehnuteľností, je uvedený v článku 2. § 1 zákona o správnom konaní o výkone rozhodnutia. Stojí za zmienku, že administratívne vymáhanie sa týka aj peňažných pohľadávok z exekučných titulov vydaných ministrom verejných financií.

Vykonávacie opatrenia sú podobné opatreniam bežných súdnych exekútorov. Môžeme sa teda zaoberať vymáhaním peňazí, platu, bankových účtov zaistením, cennými papiermi, rôznymi druhmi vlastníckych práv a samozrejme aj exekúciou nehnuteľností.

Začatie správneho vymáhania proti nehnuteľnosti sa začína doručením exekučného titulu dlžníkovi. Orgán presadzovania práva môže v súlade s literou zákona poskytnúť záruku. To sa dá dosiahnuť napríklad zákazom dlžníka predávať a zaťažovať nehnuteľnosť (ak neexistuje register pozemkov a hypoték alebo ak sa stratila) alebo zaťažiť nehnuteľnosť povinnou hypotékou.

Exekučného konania sa môžu okrem správneho orgánu, súdneho exekútora a strán zúčastniť aj ďalšie subjekty. V prípade zaistenia nehnuteľnosti to bude odhadca majetku, ktorý posúdi hodnotu zaisteného majetku.

Niekedy sa môže stať, že dôjde k prekrývaniu administratívnych a súdnych výkonov týkajúcich sa rovnakého majetku. V tomto prípade sa spravidla v tomto prípade na žiadosť dlžníka, veriteľa alebo z úradnej moci predložia exekučné spisy okresnému súdu. Ďalšie činnosti sú vykonávané v súlade s Občianskym súdnym poriadkom. V niektorých prípadoch je možné vykonávať aj spoločné donucovacie opatrenia.

Postup správneho vymáhania sa príliš nelíši od postupu podľa Občianskeho súdneho poriadku. Aj tu je dlžník vyzvaný, aby zaplatil do 14 dní. Zabavenie, rovnako ako v bežnom režime, zahŕňa nehnuteľnosti a výhody. Aj v tomto prípade nemôže dlžník nakladať s nehnuteľnosťou, všetky úkony, ktoré povinný na nehnuteľnosti urobí, nemajú žiadnu právnu silu. Zaistené nehnuteľnosti predáva exekučný orgán formou aukcie.

Vymáhanie proti bežnej nehnuteľnosti

Často sa stáva, že zaistený majetok je zahrnutý do spoločného majetku manželov a súdny exekútor má voči jednému z manželov exekučný titul. V takejto situácii môže súdny exekútor stále zaistiť majetok, a to je vymáhanie proti spoločnému majetku.

Veriteľ však musí potom dosiahnuť doložku výkonu aj voči druhému manželovi. Kým ho nedostane, súdny exekútor nemá právo vymáhať spoločný majetok, t. J. Nemôže opísať odhad ani aukciu.

Po zabavení majetku môže manžel, ktorý nie je dlžníkom, podať súdnemu exekútorovi námietku. Námietka sa týka oslobodenia zaistenia nehnuteľnosti. Súdny exekútor potom vyzve veriteľa, aby proti druhému manželovi predložil žiadosť o doložku výkonu. Veriteľ má na to 7 dní, ak nedodrží lehotu, súdny exekútor je povinný zastaviť výkon exekúcie na spoločnom majetku.

Článok 923 Občianskeho súdneho poriadku je venovaný problematike nehnuteľností zaradených do spoločného majetku manželov. Stojí za zmienku, že existujú spôsoby, ako sa brániť proti vymáhaniu spoločného majetku. Odporúčame podrobnú analýzu článkov občianskeho súdneho poriadku (články 787 až 789). Tieto ustanovenia zahŕňajú obmedzenie zodpovednosti manžela / manželky dlžníka voči podniku, ktorý je súčasťou spoločného majetku.

Rovnako je možné vymáhať časť majetku v súlade s Občianskym súdnym poriadkom. Môže sa vykonať iba vtedy, ak je spoluvlastníctvo v zlomkových častiach. Tento typ výkonu nie je možné vykonať, ak existuje spoločný manželský majetok, pretože je spoločným majetkom.

Bohužiaľ, je veľmi ťažké vyhnúť sa vymáhaniu súdneho exekútora, keď sa dostanete do jeho režimov. Samozrejme, môžete sa pokúsiť prípad odložiť, využiť všetky možné sťažnosti, námietky a odvolania, ale z dlhodobého hľadiska musíte akceptovať nevyhnutné, alebo sa pokúsiť vyplatiť veriteľovi iným spôsobom.