Výška poľských dôchodkov nie je uspokojivá a prognózy do budúcnosti nie sú príliš optimistické. Preto mnoho seniorov hľadá ďalšie riešenia, ktoré pomôžu ušetriť domáci rozpočet. Jedným zo spôsobov, ako získať dodatočnú hotovosť, je reverzná hypotéka. Za tie roky vzniklo o tomto riešení mnoho mýtov, preto sa pokúsime všetky pochybnosti rozptýliť a predložíme predpoklady zákona, ktorý ho upravuje.
Hľadáte osvedčených profesionálov na rekonštrukciu vášho bytu? Nájdite ich pomocou služby Hľadanie dodávateľov na stavebných kalkulačkách.
Čo to vlastne reverzná hypotéka je?
Reverzná hypotéka je forma celoživotného úveru zabezpečeného proti nehnuteľnosti - znamená to situáciu, v ktorej nehnuteľnosť odovzdáme banke. Na oplátku za prevod vlastníctva zaplatí banka majiteľovi určitú sumu peňazí (na splátky alebo jednorazovo).
Proces poskytnutia reverznej hypotéky je teoreticky celkom jednoduchý. Banka určí hodnotu nehnuteľnosti a s potenciálnym klientom dohodne podmienky výhod. Banka sa po podpise zmluvy stáva veriteľom hypotéky založenej v registri pozemkov a hypoték. Príjemca zostáva vlastníkom svojho majetku až do smrti. Jeho neodňateľnou výsadou je tiež právo doživotného užívania priestorov. Príjemca vopred vie, aká čiastka bude prevedená z banky. Prostriedky môžu mesačne prúdiť nadol alebo byť vyplatené jednou splátkou.
Čo je dôležité, po smrti oprávneného majú jeho dedičia právo splatiť hypotéku a prevziať vlastnícke právo. Ak dedič nemá záujem splácať hypotéku, potom mu banka musí vyplatiť zostatok zostávajúcich finančných prostriedkov pre zosnulého príjemcu. Ide teda o alternatívu k hypotekárnej zmluve (úver zabezpečený nehnuteľnosťou). Dedič ho môže buď vyplatiť, alebo súhlasiť s prevodom bytu na banku výmenou za zvyšok dávky (pôžička).
Môžeme teda predpokladať, že reverzná hypotéka je celkom bezpečná pôžička, ktorá vám umožní zvýšiť životné podmienky seniora. Všetky predpoklady zákona bohužiaľ zostávajú teóriou. Je pravda, že zákon o reverznom hypotekárnom úvere nadobudol účinnosť v decembri 2014. Mnoho mesiacov však zostalo iba na papieri. Dôvodom bol chýbajúci návrh informačného formulára, ktorý čakal na schválenie ministra financií. Informačný formulár bol oznámený iba 21. júla 2015 (vestník zákonov z roku 2015, položka 1010). Nakoniec vstúpil do platnosti 5. augusta tohto roku. Odvtedy bankám nič nebráni v poskytovaní reverzných hypotekárnych úverov. Záujem bankových inštitúcií je však stále zanedbateľný a do novembra sme ešte nedostali žiadnu bankovú ponuku.
Odporúčané notebooky - overte si ceny!
Reverzná hypotéka je neživotným peňažným benefitom
Pojmy reverzná hypotéka a celoživotné peňažné výhody výmenou za nehnuteľnosť sa niekedy používajú zameniteľne. Realita sú však dve úplne odlišné veci a stojí za to si ich zapamätať.
Peňažné výhody na celý život môže poskytovať účtovná jednotka, ktorá podniká (zvyčajne hypotekárny fond). Zabezpečenie záujmov príjemcu má iba občianskoprávny rozmer. Hypotekárny fond môže prestať vyplácať dávku (základom bude napr. Konkurzné konanie). Hypotekárne fondy navyše nepodliehajú takým reštriktívnym právnym predpisom, ktoré zaručujú ich solventnosť (ako je to v prípade bánk).
Najväčším rozdielom je však znenie ustanovení celoživotnej dohody o peňažných výhodách. Fond sa zaväzuje vyplácať celoživotné finančné výhody. Príjemca prevádza vlastnícke právo k nehnuteľnosti a stráca na ňu všetky práva pri podpise zmluvy. Má dovolené len doživotné používanie priestorov (ktoré sa podľa zákona už stali majetkom poskytovateľa služieb). Potenciálni dedičia si nemôžu vziať hypotéku ani mať na nehnuteľnosť žiadne ďalšie nároky.
Za zmienku tiež stojí, že hypotekárny fond nepodlieha verejným zárukám vyplácania finančných výhod. To je pre potenciálneho príjemcu nevýhodná situácia, ktorá výrazne znižuje bezpečnosť jeho záujmov.
Môžeme teda predpokladať, že celoživotné peňažné dávky sú oveľa rizikovejšie ako reverzná hypotéka. Ich ziskovosť je navyše v mnohých prípadoch otázna.
Hypotekárny fond posudzuje hodnotu nehnuteľnosti a určuje výšku výhody na individuálnom základe. Dôležitým parametrom je vek príjemcu a jeho zdravotný stav. Výplata dávok je na doživotie. To znamená, že smrťou príjemcu zanikajú všetky platby a práva do priestorov. Analogická situácia pre reverznú hypotéku by bola mierne odlišná. V takom prípade banka určí celkovú hodnotu výhody, ktorú prevedie na príjemcu. Smrť príjemcu zmluvu neukončuje. Zostávajúce finančné prostriedky budú vyplatené dedičovi (pokiaľ sa dedič nerozhodne o kúpe a zrušení hypotéky).
Vidíme teda, že celoživotný peňažný benefit ponúkaný výmenou za nehnuteľnosť nemusí byť vôbec výnosný. Zrejme aj preto ponuka hypotekárnych fondov nevzbudzuje veľkú pozornosť. Odhaduje sa, že v roku 2014 využilo ponuku hypotekárnych fondov len niekoľko stoviek Poliakov.
Zásady poskytovania reverzných hypotekárnych úverov
Najdôležitejšie pravidlá poskytovania reverzných hypotekárnych úverov sú v zákonných ustanoveniach.
Takúto pôžičku na nehnuteľnosť bude môcť využiť každá fyzická osoba bez ohľadu na vek. Podmienkou je, aby ste mali nehnuteľnosť. Príjemca musí byť vlastníkom alebo spoluvlastníkom priestorov. Dôležité je, že príjemca nebude overený v BIK, čo môže byť pre mnoho ľudí dôležité.
Reverzný hypotekárny úver môže poskytnúť banka, pobočka zahraničnej banky, ako aj úverové inštitúcie pod dohľadom poľského úradu pre finančný dohľad. Výber inštitúcie, ktorá poskytne reverznú hypotéku, bude ponechaný iba na príjemcovi.
Banka musí pred podpisom zmluvy o reverznej hypotéke poskytnúť príjemcovi všetky potrebné informácie (písomne). Najdôležitejším z nich je výška poskytovaného benefitu, ako aj čas ich výplaty. Banka môže previesť mesačné platby alebo previesť všetky prostriedky jedenkrát.
Koľko peňazí môžeme získať na reverznú hypotéku?
V súčasnosti je ťažké odpovedať na túto otázku. Banky sa zdráhajú prísť s reverznou hypotékou a my zatiaľ nenájdeme žiadnu ponuku. Všetko však nasvedčuje tomu, že reverzná hypotéka bude príliš veľkou podporou pre rozpočet domácnosti. Reverzné hypotekárne pôžičky už v západnej Európe existujú. Hodnota finančných prostriedkov vyplatených bankou obvykle predstavuje približne 50% hodnoty majetku. To znamená, že 60-ročný Poliak, ktorý vlastní byt v hodnote 300 000, môže počítať s približne 500-600 PLN mesačne. Reverzná hypotéka pre ženy bude ešte menšia vzhľadom na to, že priemerná žena žije dlhšie. Šesťdesiatnik, ktorý vlastní byt v hodnote 300 000 PLN, bude môcť počítať maximálne s 500 PLN mesačne.
Mali by sme tiež pamätať na to, že zmluvy uzatvorené s bankou budú dočasné. Ak žijete po zmluvnom dátume, od banky nedostanete žiadne peniaze navyše.
Koľko peňazí môžeme dostať v rámci anuity?
Vypočítať výšku anuity nie je také jednoduché. Fond zohľadňuje náš vek, pohlavie, zdravotný stav a hodnotu majetku. Okrem toho sa ponuky jednotlivých fondov môžu navzájom líšiť. Údaje o kalkulačkách dostupných na internete ukazujú, že 65-ročný muž, ktorý vlastní nehnuteľnosť v hodnote 300 000 PLN, môže dostať 600 PLN anuity. Jeho rovesník môže počítať so 450 PLN mesačne.
Sú reverzné hypotéky a celoživotné peňažné výhody ziskové?
Reverzná hypotéka a anuita sú cestou k likvidácii majetku domácností. Tento typ riešenia zvyčajne používajú bezdetní ľudia, ktorých prioritou je zvýšenie príjmu do domáceho rozpočtu.
Ak sa pozrieme na výhody z tejto perspektívy, reverzná hypotéka a anuita sa stanú celkom výnosnými. Pre niektorých príjemcov to môže byť jednoduchý, ale citeľný spôsob, ako zlepšiť finančný stav bez toho, aby si museli vziať štandardnú pôžičku.
Obe riešenia vyvolávajú veľa kontroverzií. V západných krajinách si však reverzné hypotekárne pôžičky získavajú stále väčšiu podporu. Skeptici však zdôrazňujú, že použitie reverznej hypotéky nie je nikdy nerentabilné. Doživotná renta by sa zase vyplatila, iba ak by sa priemerný 65-ročný dožil viac ako 106 rokov. V praxi je výhodnejším riešením nehnuteľnosť predať, prerobiť na menší byt alebo dokonca doživotne predať a prenajať iný byt.
Pravdepodobne sa v ponukách poľských bánk čoskoro objaví reverzná hypotéka. Pred konečným rozhodnutím stojí za zváženie všetkých pre a proti. Tiež bude vhodné vykonať individuálnu analýzu ziskov a potenciálnych strát.
