Kúpa bytu si často vyžaduje podpísanie predbežnej zmluvy. Súčasťou tejto zákonnej povinnosti je zaplatiť primeranú sumu peňazí predávajúcemu. Tento peňažný prospech môže mať stav zálohy alebo zálohy. Teoreticky sú obe tieto riešenia veľmi podobné. Skutočné rozdiely však nastanú, keď jedna zo strán predbežnú zmluvu poruší. Ďalej uvedieme, ktoré riešenie bude spojené s vyšším zabezpečením záujmov kupujúceho a predávajúceho.
Kupujete byt? Skontrolujte, či je na jeho renováciu dostatok - použite kalkulačku obnovy. A potom vyhľadajte dodávateľa pomocou služby Hľadať dodávateľa na stavebných kalkulačkách.
Čo je to preddavok pri kúpe bytu?
Ide o dohodnutú sumu peňazí, ktorá je zaplatená voči budúcim pohľadávkam vyplývajúcim z uzatvorenia kúpnej zmluvy. Stojí za zmienku, že pojem preddavok nie je zahrnutý v ustanoveniach občianskeho zákonníka. V dôsledku toho sa na otázky možného vrátenia zálohovej platby vzťahujú všeobecné ustanovenia o plnení vzájomných zmlúv. Z tohto dôvodu zálohová platba pri podpise predbežnej zmluvy o kúpe nehnuteľnosti nepredstavuje pre kupujúceho veľmi dobré zabezpečenie. Predávajúci môže kedykoľvek nájsť výnosnejšieho dodávateľa a odstúpiť od zmluvy. Nebude to mať žiadne dôsledky.
Čo je to záloha?
Na rozdiel od preddavku sa na preddavok vzťahujú ustanovenia Občianskeho zákonníka. Otázky vrátenia zálohy pri odstúpení od zmluvy prísne upravuje čl. 394. Podľa jej ustanovení, ak jedna zo strán nedodržiava podmienky zmluvy, druhá môže od zmluvy odstúpiť a ponechať si zálohu. Na odstúpenie od zmluvy neexistuje žiadna dodatočná lehota. Ak druhá strana zaplatila zálohu sama (napr. Strana, ktorá kupovala byt), môže požadovať dvojnásobok zálohy.
Vidíme teda, že je to forma, ktorá mobilizuje obe zmluvné strany. Vypovedať predbežnú zmluvu nebude pre predávajúceho výhodné. Na druhej strane kupujúci neodstúpi od zmluvy, pretože to bude mať za následok stratu zálohy.
Existujú tiež situácie, keď predávajúci poskytne kupujúcemu zálohu v nezvyšovanej výške. To sa stane, keď:
- Zmluva nebola uzavretá, ale ani jedna zo strán za ňu nezodpovedá.
- Dohoda nebola uzavretá, ale zodpovedajú za ňu obe strany.
- Zmluvu vypovedali obe strany na základe súdneho príkazu.
Vo vyššie uvedených prípadoch sa počas ukončenia predbežnej zmluvy vráti suma zálohy uvedená v zmluve bez toho, aby sa zdvojnásobila. Dátum splatnosti vrátenia vkladu je dátumom odstúpenia od predbežnej zmluvy.
Stojí za to zdôrazniť, že základom pre žiadosť o vrátenie zálohy by mali byť ustanovenia predbežnej zmluvy. V dokumente môžu obe strany uviesť svoje vlastné podmienky týkajúce sa dôsledkov odstúpenia od zmluvy. Ustanovenia Občianskeho zákonníka sa použijú iba vtedy, ak predbežná zmluva neobsahovala jasné predpisy týkajúce sa pravidiel a výšky preddavku.
Ako určiť výšku zálohy a zálohy?
Maximálna výška zálohy alebo vkladu nie je obmedzená. Ich výška závisí od individuálnych dojednaní medzi zmluvnými stranami. Spravidla ide o 10% hodnoty majetku. Niekedy sa stane, že jedna zo strán požaduje oveľa väčšiu čiastku zálohy. Jeho zdvojnásobenie vyplývajúce z ukončenia zmluvy by vygenerovalo podstatnú čiastku. Malo by sa však postupovať obzvlášť opatrne, pretože tieto praktiky môžu byť považované za porušenie zákona.
Neexistuje žiadny horný limit pre platby vopred a žiadna vládna agentúra sa o to nebude zaujímať. Tu by však strana kupujúceho mala byť opatrná. Vynútenie vrátenia zálohy po porušení predbežnej zmluvy môže byť dosť problematické.
Termín podania žiadosti o vrátenie zálohy
Žiadosť o vrátenie dvojnásobku je včasná. To znamená, že účastník konania má obmedzený čas na uplatnenie si súdneho nároku na vrátenie preddavku dvojnásobnej hodnoty. To platí pre prípady, keď strana ukončujúca zmluvu odmietne postúpiť pohľadávku v dvojnásobnej výške. V tejto situácii platia ustanovenia Občianskeho zákonníka týkajúce sa premlčania. Podľa čl. 118, premlčacia doba je desať rokov. Výnimkou sú nároky na pravidelné výhody a nároky súvisiace s podnikaním. Tu je premlčacia doba tri roky. Ak v tejto lehote nepožiadame o vrátenie peňazí, naše právo na vrátenie platby zanikne.
Čo si vybrať - záloha alebo platba vopred?
Môžeme predpokladať, že záloha je účinnejšou formou zabezpečenia záujmov kupujúceho a predávajúceho. Kupujúci si môže byť istý, že predávajúci nenájde atraktívnejšieho dodávateľa a predbežnú zmluvu nevypovie. Predávajúci zasa dbá na to, aby mal kupujúci o kúpu skutočný záujem a nebude pre neho výhodné odstúpiť od predbežnej zmluvy.
Záloha bude vo väčšine prípadov lepším zabezpečením pre obe strany. Je však potrebné pripomenúť, že porušenie zmluvy bude znamenať väčšiu zodpovednosť ako v prípade platby vopred (tu je ukončenie spojené iba s vrátením predtým zaplatených finančných prostriedkov).
V prípade zálohy je záležitosť pre stranu, ktorá zmluvu porušuje alebo nedodržiava, problematickejšia. Kupujúci musí vziať na vedomie, že nedodržanie ustanovení predbežnej zmluvy alebo jej porušenie bude mať za následok stratu práva na vrátenie zálohy. Predávajúca strana by mala zasa vziať do úvahy, že nedodržanie ustanovení alebo porušenie zmluvy bude vyžadovať vrátenie dvojnásobnej sumy vkladu. Preto stojí za to starostlivo analyzovať ustanovenia predbežnej dokumentácie a uistiť sa, že budeme schopní splniť všetky povinnosti z nej vyplývajúce.
Je tiež dôležité v ustanoveniach zmluvy špecifikovať, akú formu platby v hotovosti platí kupujúci (záloha alebo záloha). Nejasná definícia stavu výhody môže byť problémom v prípade porušenia zmluvy. Potom sa spor vyrieši na súde. Účastníci konania by mali zhromaždiť dôkazy (napr. Svedkovia prítomní počas rokovaní o zmluve). Zistenie, v čom máte pravdu, môže byť časovo náročné a výsledok súdnych konaní je neistý. Preto stojí za to sa chrániť pred takýmito situáciami a presne definovať stav výhody v predbežnej zmluve.
