Niektorým ľuďom sa môže zdať, že bytové družstvo a komunita sa od seba veľmi nelíšia. V skutočnosti sú však ich právne postavenie a špecifiká ich činností úplne odlišné. Ďalej poukážeme na najdôležitejšie podobnosti a rozdiely, ktoré je potrebné mať na pamäti.
Právny stav
Bytové družstvo je ekonomický subjekt s právnou subjektivitou. Špecifickosť jeho fungovania vychádza z ustanovení zákona o bytových družstvách a zo zásad družstevného práva. Členovia družstva majú družstvo, vlastnícke právo k nehnuteľnosti alebo družstvo právo nájomcu k nehnuteľnosti.
Bytové spoločenstvo je zase združenie obyvateľov, ktoré nemá právnu subjektivitu a nie je ekonomickým subjektom. Členom komunity môže byť každá osoba, ktorá má vlastnícke právo k týmto priestorom.
Niekoľko slov o bytových družstvách
Štatistické údaje ukazujú, že v Poľsku je približne 3 500 bytových družstiev. Vlastníkov priestorov s družstevnými právami môže byť až 13 miliónov. Môžeme teda prepočítať, že priemerný počet členov jedného družstva často presahuje 4 000. Toto je veľmi vysoká sadzba.
Stojí za zmienku, že samotná skutočnosť, že máte priestory s družstevnými právami, neznamená hneď, že sa jeho vlastník stane členom družstva. Proces členstva je komplikovanejší a vyžaduje si registračný poplatok. Jeho hodnota nesmie prekročiť najnižší národný plat. Práve štartovné spôsobuje u obyvateľov najväčšiu averziu. Mnoho z nich sa rozhodne nestať sa členom bytového družstva. Poplatok je dosť pochybný a účinne odrádza väčšinu obyvateľov. Také osoby de facto nemajú vplyv na činnosť správnej rady, nemôžu sa zúčastňovať schôdzí ani prijímať účtovnú závierku. To môže viesť k mnohým nezrovnalostiam v organizačnej štruktúre. Niet preto divu, že mnohé veľké bytové družstvá si medzi svojimi obyvateľmi vybudovali pochybnú povesť.
Pri rozbore činnosti bytového družstva stojí za to posúdiť aj rozhodovacie možnosti jeho členov. Každý člen družstva má hlasovacie právo a hlasy všetkých zhromaždených na schôdzi sú rovnaké. Predpokladajme teda, že stretnutia sa pravidelne zúčastňuje 300 ľudí. Jediný hlas nebude mať v tomto prípade príliš veľkú silu.
A aká je situácia v bytových komunitách?
Bytové družstvo je spoločenstvo obyvateľov daného bloku / nehnuteľnosti. Jej členovia majú plné vlastnícke práva. Bytové družstvo nemusí mať uložené organizačné jednotky ani zamestnávať predsedov (ako je to v prípade družstiev). Práve obyvatelia určujú pravidlá jeho fungovania. Členom bytovej komunity môže byť navyše každá osoba s právami na byt. Neplatia sa žiadne registračné poplatky a schôdze komunity sú otvorené pre všetkých. To znamená, že po kúpe nehnuteľnosti sa môžeme okamžite stať členom komunity a mať skutočný vplyv na jej chod.
V komunite má každý obyvateľ volebné právo. Jeho hodnota sa však meria hodnotou vlastníckych priestorov (zvyčajne sa meria podľa plochy). Rezident platiaci vyššie dane bude mať širšie právo rozhodovať o aktivitách komunity.
Pre maximálny počet členov kondominia neexistujú žiadne pokyny. Obvykle je to však maximálne niekoľko desiatok alebo niekoľko stoviek ľudí. Bytové družstvo je oveľa menšie ako bytové družstvo. Jej členom v zásade ide o ich vlastné záujmy a spoločné dobro. Menej členov zlepšuje fungovanie komunity. Pre rezidenta je to oveľa priaznivejšia situácia, ktorá dáva skutočnejšie práva na rozhodovanie (napr. Výber renovačnej spoločnosti).
Štruktúra moci v družstvách a bytových spoločenstvách
Ako sme už spomenuli, bytové družstvo má jasne uloženú organizačnú štruktúru. Na čele družstva stojí dozorná rada. Členovia rady sú volení na valnom zhromaždení družstva. Je zaujímavé, že ich môže identifikovať iba hŕstka členov, ktorí sa na schôdzi objavia. Členstvo v rade je, samozrejme, spojené s finančným ohodnotením, krytým z družstevných fondov. Jednou z úloh dozornej rady je vybrať správnu radu, ktorá sa stane ďalšou rozhodovacou jednotkou.
Správa bytovej komunity je oveľa jednoduchšia. Komunita nemusí mať dozornú radu, ktorú je potrebné financovať. Stačí vybrať členov rady. V komunite má každý právo voliť. Najdôležitejší hlas majú tí, ktorí zaplatia najväčší nájom. Členovia komunity vlastnia byty, ktoré spravujú. Starajú sa o spoločné dobro a sú spoluzodpovední za svoje rozhodnutia. Okrem toho nemusia pokrývať odmeny dozornej rady. Obmedzenie vysoko platenej organizačnej štruktúry zaisťuje lepšie riadenie finančných zdrojov.
Veľkým rozdielom je aj špecifickosť vytvorenej dokumentácie a osád. Bytové družstvo spravidla zavádza pomerne jednoduché osady, ktoré sú každému členovi jasné. V prípade družstiev je dokumentácia oveľa zložitejšia.
Nájom - kto zaplatí viac?
Bytové družstvá zamestnávajú svojich zamestnancov (prezidenti a administratívny personál). V dôsledku toho sú ich prevádzkové náklady dosť vysoké. Preto nájomné určené v bytových družstvách môže byť dokonca polovičnou sumou určenou spoločenstvami. Komunitnú radu neustále monitorujú členovia / vlastníci nehnuteľnosti. To vedie k efektívnejšiemu riadeniu spoločných financií. Výsledkom je, že nájomné v mnohých komunitách zostáva na atraktívnej úrovni. Existujú však prípady, keď sú to obyvatelia komunity, kto platí vyššie nájomné.
Renovácie
Bytové družstvo spoločne vyberá firmy, ktoré budú obnovu vykonávať. Vďaka tomu môžu obyvatelia označiť ponuky, ktoré sú podľa nich najvýhodnejšie. Tieto typy ponúk je možné zbierať napríklad na tomto odkaze. Menšia komunita dokáže rýchlo odhaliť prvky budovy, ktoré je potrebné zrekonštruovať. Spravidla sa to prejavuje pravidelným odstraňovaním všetkých porúch v spoločnej časti.
V prípade bytového družstva je vec zložitejšia. Výber renovačnej spoločnosti je na rade, ktorej členovia nemusia v danej oblasti bývať. Odporcovia bytových družstiev často zdôrazňujú, že predstavenstvo môže vyberať nekonkurenčné ponuky. Výsledkom bude, že náklady na obnovu budú vyššie a zníži sa frekvencia ich opráv.
Najdôležitejší rozdiel - otázka zabezpečenia majetku
Členovia spoločenstva vlastnia byty s plným vlastníckym právom. To znamená, že bytovému družstvu nemôžu vyplývať zo stavby žiadne povinnosti bez súhlasu jeho obyvateľov. Vec možných pôžičiek musí byť jasne oznámená a každý prenajímateľ musí dať svoj písomný súhlas.
V prípade družstiev to už také jednoduché nie je. Členovia družstva vlastnia nehnuteľnosť s právami družstevného nájomcu alebo družstevnými vlastníckymi právami. Ich vlastnícke práva sú preto neúplné. Bytové družstvo môže na seba uložiť určité finančné bremená (napr. Pôžičku) bez úplného súhlasu obyvateľov.
Záležitosť sa veľmi komplikuje, keď družstvo nie je schopné splatiť svoje záväzky a vyhlási konkurz (a to nie je v dnešnej dobe nič neobvyklé). Po vyhlásení konkurzu sa družstevné práva k priestorom stanú súčasťou konkurzného majetku. Táto situácia je obzvlášť nepriaznivá pre ľudí, ktorí majú iba práva nájomcov k nehnuteľnostiam. Konkurz družstva môže mať za následok stratu práv na priestory pre nich.
Ľudia, ktorí vlastnia nehnuteľnosti na družstevných vlastníckych právach, sú na tom o niečo lepšie. Môžu požiadať o oddelené vlastníctvo (úplné vlastníctvo). Postup je však dosť komplikovaný. Pamätajte si, že iba majitelia priestorov s plnými vlastníckymi právami nesmú byť žiadnym spôsobom zaťažení dlhmi družstva.
