Kúpa bytu pomocou hypotekárneho úveru často vyvoláva negatívne emócie. Niektorí investori takéto ponuky predaja vopred odmietajú. Je sa však skutočne čoho báť? Je kúpa zadlženého bytu pre investora taká nebezpečná? Ukazuje sa, že nie. V nižšie uvedenom článku preto popíšeme, ako kúpiť byt na hypotéku a ako sa na celý projekt pripraviť.
Stojí za to pamätať, že pri kúpe bytu musíte mať na pamäti náklady na jeho obnovu. Vždy ich môžete vypočítať na kalkulačkách dostupných na tomto odkaze.
Kontrolujeme register pozemkov a hypotéky
Analýza registra pozemkov a hypoték je základ, na ktorý by sme mali pamätať pred kúpou bytu. Zamerajme sa na tretiu a štvrtú kapitolu. Kapitola tretia by mala byť úplne prázdna. Toto je miesto, kde môžete zadať obmedzenia pre priestory (napr. Začatie výkonu súdneho exekútora). Ak pri prezeraní knihy zaznamenáme takéto záznamy, bude múdre odstúpiť od kúpy bytu.
Štvrtá kapitola sa zaoberá hypotekárnymi poplatkami. Nájdeme tam podrobnosti o banke, ktorá úver poskytuje, ako aj výšku hypotekárneho dlhu. Bude to užitočná znalosť pre potenciálneho kupujúceho, ktorá naznačí, či sa oplatí o danú nehnuteľnosť vôbec zaujímať. Nezabudnite, že hypotéka nezaťažuje pôvodného majiteľa nehnuteľnosti, ale samotnú nehnuteľnosť. Ak si kúpite zadĺžený byt bez toho, aby ste splnili potrebné formality, môže to spôsobiť, že veriteľ bude požadovať splatenie dlhu od nového vlastníka.
Ako bezpečne kúpiť byt?
Už sme skontrolovali pozemkový a hypotekárny register a zistili sme podrobnosti o banke. Teraz je načase analyzovať zmluvu o pôžičke. Osoba predávajúca nehnuteľnosť by nám mala poskytnúť zmluvu uzavretú s bankou. Stojí za to starostlivo ho skontrolovať. Predávajúci musí banke poslať aj špeciálny list / žiadosť o určenie sumy, ktorej zaplatením sa hypotéka rozpustí. V tejto situácii by mala banka súhlasiť s predčasným splatením záväzku a určiť konečné náklady na splatenie hypotéky. Tento súhlas (nazývaný prísľub) musí obsahovať výpis z banky, celkovú výšku splátky dlhu a tiež číslo bankového účtu, na ktorý je potrebné platbu uskutočniť. Prísľub je pre dlžníka zárukou, že predčasné splatenie záväzku umožní vymazanie hypotéky z registra pozemkov a hypoték.
Nezabudnite, že predčasné splatenie úveru je niekedy spojené s dodatočnou províziou pre banku (ceny sa pohybujú od 1 do dokonca 5% hodnoty dlhu). Viac o predčasnom splatení hypotéky a potenciálnych nákladoch nájdete tu.
Je na strane kupujúceho, aby zabezpečil zrušenie hypotéky. Môže to urobiť sám predávajúci (pred kúpou nehnuteľnosti) alebo kupujúci (vymazanie prebieha po kúpe bytu).
Ako kúpiť byt a odstrániť hypotéku?
Predávajúci môže vymazať hypotéku z katastra nehnuteľností a hypotéky. Na tento účel musí splatiť neuhradený dlh pred podpisom kúpnej a predajnej zmluvy. V skutočnosti málo predajcov má dostatok finančných prostriedkov na predčasné splatenie pôžičky. Preto je jedným z možných riešení splatenie zálohy na kúpu bytu. Tento vklad je zaplatený na účet predávajúceho podľa predbežnej zmluvy. Predávajúci zaplatí dlh a banka vydá vyhlásenie o úplnom splatení dlhu a súhlas so zrušením hypotéky. Predávajúci podáva žiadosť na registrový súd pre pozemky a hypotéky (vyhlásenie banky je nevyhnutnou prílohou). Súd analyzuje dokumentáciu a vydá vyhlásenie o odstránení hypotéky. Predávajúci prináša tento dokument notárovi. Tam sa nehnuteľnosť predá a hypotéka sa zároveň vymaže z registra pozemkov a hypotéky.
Táto forma vymazania hypotéky sa môže zdať výhodná pre kupujúceho bytu. Nie je to však pre neho najbezpečnejšie riešenie. Predávajúci môže odstúpiť od predbežnej zmluvy a odmietnuť zaplatenie zálohy. Potom nás čaká zbytočná a časovo náročná žaloba.
Oveľa bezpečnejším riešením bude odstránenie hypotéky novým majiteľom priestorov. Postup je potom nasledujúci. Predávajúci získa od banky výpis o možnosti a výške predčasného splatenia dlhu (prísľub). Dôležité je, že vyhlásenie musí byť vydané v deň predaja a kúpnej zmluvy. Kupujúci by si mal osobne overiť správnosť dokumentu (výška splátky, číslo bankového účtu, súhlas so odstránením hypotéky). Ak všetko pôjde dobre, kúpi sa zadlžený byt.
Nový kupujúci bytu musí uhradiť neuhradený dlh sám a previesť ho na uvedený bankový účet. Zostávajúcu čiastku uvedenú v kúpnej zmluve je potrebné previesť na predávajúceho. Spôsob tejto platby je stanovený na linke predávajúci - kupujúci. Bankový prevod aj hotovosť sú prijateľné.
Nový vlastník bytu dostane od banky výpis o úplnom splatení dlhu a súhlas so zrušením hypotéky. Dokument je podkladom pre podanie žiadosti na súdny register pozemkov a hypoték. Na súd sa podáva správne vyplnená žiadosť s prílohami. Čakacia doba je spravidla 1-2 mesiace (v závislosti od regiónu našej krajiny). Po uplynutí tejto doby súd rozhodne o odstránení hypotéky z nehnuteľnosti. S tým je spojený aj formálny poplatok, ktorý bude musieť uhradiť nový vlastník. Jeho množstvo nie je príliš vysoké a zvyčajne osciluje okolo 100 PLN.
Vlastné vymazanie hypotéky môže byť pre kupujúceho komplikovanejšie. Nad svojimi vlastnými peniazmi však necháva plnú kontrolu. Peniaze určené na splatenie hypotéky nejdú predávajúcemu, čo robí kúpu bytu menej rizikovou.
Čo s bytom zadlženým frankovou hypotékou?
Postup pri predaji bytu s hypotékou v cudzej mene je rovnaký ako v prípade hypotéky v poľských zlotých. Jediným rozdielom je špecifickosť bankového výpisu (prísľub). Banka nemusí byť z predčasného splatenia dlhu príliš nadšená. Prísľub musí obsahovať vyhlásenie o možnosti zmazania hypotéky po splatení dlhu, číslo bankového účtu a zostávajúcu čiastku na splatenie. Nezabudnite, že banka musí po prepočte na poľskú menu uviesť hodnotu dlhu. Kurzy sú variabilné, ale banka musí ich aktuálnu hodnotu uviesť písomne. Konverzia dlhu z CHF na PLN je záväzná hodnota a znamená celkovú sumu, ktorú musíme zaplatiť v deň vyrovnania dlhu. Situácia, v ktorej banka poskytne hodnotu dlhu v cudzej mene (bez jeho prepočtu), je neprijateľná. V takom prípade sa potenciálny kupujúci nedozvie skutočnú výšku hypotekárneho dlhu.
Problém sa objavuje aj na strane predajcu. Niektorí ľudia si zobrali pôžičky, keď hodnota švajčiarskeho franku bola iba 2 PLN (dnes je to asi 3,90 PLN). Výška niektorých hypotekárnych poplatkov teda môže presiahnuť skutočnú hodnotu nehnuteľnosti. V tejto situácii banka nemusí súhlasiť s predčasným splatením dlhu. Aj keď tak urobí, predávajúci musí chýbajúcu čiastku zaplatiť z vlastných zdrojov - čo je pre neho úplne nerentabilné.
Poľské banky vo všeobecnosti už prakticky neponúkajú pôžičky v cudzích menách (česť výnimkám si môžete prečítať v tomto článku) práve kvôli masívnemu nárastu dlhu mnohých dlžníkov. Kým vďaka klesajúcim úrokovým sadzbám vo Švajčiarsku sa ich splátky nerástli úmerne výmennému kurzu meny, hodnota dlhu prepočítaná na zloté je možná.
Znamená hypotéka, že nehnuteľnosť je zadĺžená?
Ukazuje sa, že nie nevyhnutne. K výmazu hypotéky z registra pozemkov a hypoték nedochádza automaticky po splatení bankového dlhu. Vlastník musí pripraviť príslušnú žiadosť a predložiť ju súdu. V skutočnosti si veľa ľudí nepamätá, že by túto formalitu dokončili. Záznam o hypotekárnom dlhu môže existovať v registri pozemkov a hypoték dlho po úplnom splatení dlhu. Preto stojí za to objasniť túto situáciu s predajcom. Ak je zmazanie hypotéky len vecou formálnej povahy, je lepšie ju vysporiadať pred podpisom zmluvy o kúpe a predaji bytu. Kupujúci si tak môže byť istý, že jeho nová nehnuteľnosť nebude žiadnym spôsobom zadlžená ani hypotéka.
