Odhaduje sa, že takmer 600 000 poľských rodín spláca svoje hypotekárne pôžičky vo švajčiarskych frankoch. Niektorí dlžníci zvažujú predaj bytu a zbavenie sa hypotéky. Ale je to možné? Banky to umožňujú? Ukazuje sa, že je.
Chcete vidieť, aké sú skutočné náklady na vašu hypotéku? Použite nezávislú kalkulačku, ktorá je k dispozícii tu.
Ako je to vlastne s hypotékou vo frankoch?
Pôžičky na švajčiarsky frank vzbudzujú veľké emócie. Väčšina úverov v cudzej mene bola prijatá, keď sa kurz CHF pohyboval okolo 2,20 - 2,50 PLN. Aktuálny výmenný kurz švajčiarskeho franku je nižší ako 5 PLN, čo znamená, že hodnota hypotekárneho dlhu veriteľa sa zdvojnásobila. Úrokové sadzby zároveň klesali (nižšie úroky), takže výška mesačných splátok sa úmerne nezvyšovala.
Ako príklad si vezmime rodinu Kowalski, ktorá si v roku 2008 zobrala úver na bývanie na 100% hodnoty bytu (v hodnote 350 000 PLN). V tom čase bola marža približne 1%a pomer LIBOR CHF 3M bol približne 2,65 percenta. Výška splátky úveru pre rodinu Kowalských bola relatívne nízka (cca 1 600 PLN). Alternatívna splátka hypotéky v poľskej mene bola vtedy asi 2 200 PLN.
Pôžičky švajčiarskemu franku boli v privilegovanej pozícii do roku 2013. V tom čase bola výška splátok pôžičky vo švajčiarskych frankoch a zlotých vyrovnaná. Doteraz sa úrokové sadzby výrazne znižovali, vďaka čomu sa pôžičky na švajčiarsky frank stále vyznačujú nízkou úrovňou splátok. Najväčším problémom je však výška neuhradeného záväzku. Naša ukážková rodina Kowalski na 8 rokov platené splátky v celkovej hodnote približne 170 000 PLN. Hypotéka je však stále spoplatnená v rodnej mene približne 530 tisíc PLN. Predpokladajme dokonca, že hodnota majetku zostala konštantná na 350 000 PLN. V tejto situácii sa rodina Kowalski s najväčšou pravdepodobnosťou nerozhodne predať byt. Za tento projekt by si musela priplatiť zhruba 180 000 zlotých z vlastného vrecka.
Vieš to…V závislosti od úverového poradcu môžu byť náklady na pôžičku v tej istej banke vyššie alebo nižšie dokonca o niekoľko tisíc zlotých? Preto stojí za to porovnať podmienky aspoň niekoľkých poradcov. Odporúčame vyplnením krátkeho formulára na našom webe - na jeho základe vás budeme kontaktovať s veľmi spoľahlivým sprostredkovateľom úverov, ktorý ponúka výhodné riešenia v mnohých bankách.
Skontrolovať!Pôžičku v cudzej mene si dnes môžu zobrať len ľudia, ktorí zarábajú v zahraničí (viac o tejto téme to sa dozviete z tohto článku). Výsledkom je, že na jednej strane poľskí dlžníci nie sú vystavení kolísaniu meny, ale na strane druhej už nemajú prístup k pôžičkám v cudzej mene, v ktorých je pohyblivá časť úrokovej sadzby veľmi nízka.
Horšia situácia je však pre tých, ktorí si zobrali pôžičku vo frankoch a z nejakého dôvodu by chceli pôžičku splatiť skôr alebo predať nehnuteľnosť. Predaj nehnuteľnosti založenej v CHF je samozrejme možný, ale ziskovosť transakcie je niekedy veľmi otázna.
Súhlasia banky s predajom bytu založeného na franky?
Banka je veriteľom hypotéky a od neho závisí, či bude predaj bytu vôbec možný. Našťastie väčšina bánk (mBank, ING Bank Śląski, Milenium Bank, Multibank, Pekao S.A, PKO BANK POLSKI, Credit Agricole) umožňuje predaj nehnuteľnosti. Niektoré inštitúcie (napríklad Alior Bank a Bank Zachodni WBK) si vyhradzujú právo na individuálne rozhodnutie. V tomto prípade analýza pokrýva hodnotu nehnuteľnosti, finančnú situáciu potenciálneho kupujúceho bytu, ako aj hodnotu hypotekárneho dlhu.
Len málo bánk odmieta možnosť predaja bytu založeného na franky vopred, pričom je závislý iba od splatenia celého dlhu.
Ako predať zadlžený byt?
Predať byt zaťažený pôžičkami švajčiarskych frankov nie je najľahšie. Nájdenie kupujúceho môže byť časovo náročné. Predávajúci je preto v mnohých prípadoch nútený predať byt mierne pod jeho trhovou hodnotou.
Na začiatku sa musíme uistiť, že veriteľ umožňuje predaj zadlženého bývania a umožňuje postúpenie hypotekárnych úverov. Vo väčšine prípadov s tým nebude veľký problém.
Odporúčané notebooky - overte si ceny!
Oveľa dôležitejšie bude vyhlásenie banky o hodnote neuhradeného záväzku a možnosti zmazania hypotéky. Veriteľ musí uviesť hodnotu hypotéky, výšku provízie za predčasné splatenie dlhu. Vyhlásenie musí obsahovať aj číslo bankového účtu na úhradu pohľadávok, ako aj prísľub (potvrdenie, že po zaplatení záväzku môže byť hypotéka vymazaná z registra pozemkov a hypoték). V prípade hypotéky vo frankoch bude tiež dôležité previesť CHF na PLN. Aktuálna sadzba musí byť uvedená v bankovom liste. Môžete nájsť ďalšie informácie o tom, ako splatiť hypotéku skôr V tomto článku.
Na vydanie takéhoto vyhlásenia bankami môžeme čakať až niekoľko týždňov. Jeho cena by nemala presiahnuť 100 PLN.
S kupujúcim bytu podpisujeme notársku zmluvu
Predaj môže prebiehať dvoma spôsobmi. Prvým je podpísanie zmluvy o predpredaji. Na jeho základe kupujúci vykoná primeranú zálohu na účet predávajúceho. Jeho hodnota sa najčastejšie používa na splatenie hypotekárneho úveru.Predávajúci platí hypotéku a vymaže ju z registra pozemkov a hypoték. Neskôr sa podpíše zmluva o kúpe a predaji nehnuteľnosti. Kupujúci zaplatí chýbajúcu čiastku na bankový účet uvedený predávajúcim.
V praxi bude s touto formou transakcie súhlasiť len málo kupujúcich. Pre kupujúceho bude postúpenie pôžičky a jej nezávislé splatenie bezpečnejším riešením. Na tento účel bude potrebný súhlas banky s postúpením a podpisom riadne formulovanej kúpno -predajnej zmluvy. Po vyhotovení notárskej zápisnice kupujúci prevedie finančné prostriedky v dvoch častiach.
Prvá časť ide predávajúcemu, druhá je prevedená na bankový účet a kryje hodnotu hypotéky.
Pôžičky vo švajčiarskych frankoch bohužiaľ často vytvárajú bizarnú situáciu, v ktorej výška dlhu presahuje skutočnú hodnotu majetku. V tejto situácii potenciálny predávajúci nedostane žiadny výnos z predaja a niekedy bude musieť zaplatiť navyše za zaplatenie hypotéky. Takýto predaj nemá žiadne ekonomické opodstatnenie, a preto zostáva v oblasti teoretických úvah.
Hypotéka a jej výmaz z pozemkovej knihy
Ako viete, hypotekárne pôžičky získavajú zápis do registra pozemkov a hypoték. Po splatení dlhu sa však záznam automaticky nevymaže. Vlastník nehnuteľnosti musí urobiť špeciálny výmaz z registra pozemkov a hypoték. Ak je nárok úplne vyrovnaný, so zmazaním by nemal byť príliš veľký problém. Prenajímateľ musí od banky dostať vyhlásenie o splatení dlhu a súhlas so zrušením hypotéky. Potom musíte podať príslušnú žiadosť na súdny register pozemkov a hypoték. Súd žiadosť posúdi do 1 až 2 mesiacov a potom vydá rozhodnutie. Pozitívne rozhodnutie má za následok vyradenie hypotéky z katastra nehnuteľností a hypotéky. Poplatok za odstránenie hypotéky je približne 100 PLN.
Alternatívny vývoj - prevod hypotéky a predaj bytu
Niektorým dlžníkom sa zdá výhodné previesť hypotéku na inú nehnuteľnosť. Dôležité je, že dlžník nemusí byť jeho vlastníkom. Je dovolené previesť hypotéku na nehnuteľnosť rodinných príslušníkov (napr. Rodičov). Hypotéku je možné previesť iba so súhlasom veriteľa a všetkých vlastníkov nehnuteľnosti. Banka posúdi technický stav „novej“ budovy, určí jej trhovú hodnotu a vypočíta hodnotu jej zabezpečenia. Hypotéka sa prevádza na inú budovu, ale veriteľ musí pôžičku stále vrátiť. Jediným rozdielom je, že byt už nie je zaťažený a veriteľ ho môže ľahko predať za trhové ceny.
