Väčšina stavebných prác podlieha povoleniu alebo aspoň ohláseniu stavebného pozemku. Ak tak neurobíte, bude sa to považovať za nepovolenú stavbu a môže to mať ďalekosiahle dôsledky (pokuta alebo dokonca príkaz na demoláciu). Nový stavebný zákon umožňuje aj legalizáciu nepovolenej stavby. Postupy nie sú najľahšie, ale mali by ste sa na ne pozrieť bližšie.
Hľadáte osvedčenú stavebnú alebo demolačnú firmu vo svojom okolí? Využite bezplatnú službu Hľadanie dodávateľov na stavebných kalkulačkách. Vyplníte jeden formulár, potvrdíte dopyt a už dostanete konkrétne ponuky osvedčených spoločností.
Čo je to nepovolená stavba a ako sa to deje?
V zákone o stavebnom práve nie je jasná definícia pojmu nepovolená stavba. Všeobecne uznávaná definícia predpokladá, že nepovolená stavba je stavba objektu bez stavebného povolenia alebo povolenia. V praxi sa ukazuje, že oveľa viac prípadov je považovaných za nepovolenú stavbu. Veľmi častým príkladom bezprávia je pridanie miestností k existujúcim budovám. Podľa predpokladov zákona o stavebnom práve z 13. februára 2022 môže stavebný dozor považovať za nezákonné aj stavby, ktoré boli postavené v rozpore s normami a predpismi (napr. Bez stavbyvedúceho, bez vedenia stavebného denníka, alebo v prípade nesúlad prác s konštrukčným návrhom).
Nedodržanie dôležitých ustanovení zákona môže mať za následok, že sa z nášho majetku stane stavebné povolenie a budú uložené sankcie. To môže dokonca platiť pre budovy, ktoré už získali stavebné povolenie. Veľmi častým dôvodom, prečo je predmet považovaný za stavebné povolenie, je začatie stavebných prác pred prijatím konečného rozhodnutia. Nezabudnite, že starosta má na vydanie stavebného povolenia 65 dní. Čakaciu dobu je možné predĺžiť, ak dokumentácia pripojená k žiadosti je neúplná alebo je v rozpore s miestnym plánom územného rozvoja. Začať so stavebnými prácami pred vydaním konečného súhlasu môže byť lákavé, ale predstavuje pre investorov vysoké riziko (od pokút po objednávky na demoláciu).
Neoprávnená konštrukcia sa nerovná svojvoľnosti
Neoprávnenú stavbu je možné legalizovať podľa dvoch oddelených postupov. V posledných desaťročiach platili rôzne zákony o stavebnom práve. Jedným z najstarších právnych aktov je stavebný zákon z 24. októbra 1974. Je pravda, že zásady a práva obsiahnuté v tomto akte sú už dávno zastarané a neaktuálne, ale ich ustanovenia sa používajú dodnes. Osobitné ustanovenia zákona z roku 1974 sa týkajú všetkej nezákonnosti, ktorá bola vykonaná pred rokom 1995 (t. J. Kým nový zákon nenadobudol účinnosť).
Tu stojí za zmienku, že zákon z roku 1974 bol vo vzťahu k nepovolenej výstavbe liberálnejší. Proces legalizácie budov spred roku 1995 nie je najľahší, ale legalizácia zvyčajne nezahŕňa príkaz na zaplatenie vysokej pokuty. Nové ustanovenia stavebného zákona však neobsahujú jasnú definíciu dokončenia stavby. V mnohých prípadoch je preto ťažké dokázať, že nehnuteľnosť bola postavená pred rokom 1995. V praxi to vedie k začatiu únavných správnych konaní.
Na nepovolené stavebné činnosti zriadené po roku 1995 sa vzťahujú ustanovenia nového právneho zákona, tj zákona o stavebnom zákone zo 7. júla 1994. Tento zákon nadobudol účinnosť 1. januára 1995 a vzťahuje sa na všetky budovy postavené od tohto dátumu. Legalizácia nových budov nemusí byť taká komplikovaná ako legalizácia budov pred rokom 1995. Nový stavebný zákon však stanovuje množstvo vysokých finančných sankcií (takzvané poplatky za legalizáciu).
Obsah zákona o stavebnom práve bol mnohokrát zmenený. Posledné dve veľké novely nadobudli účinnosť v roku 2022-2023 a potom v roku 2022. Menia vnímanie a legalizáciu takzvaného stavebného aktu.
Legalizácia nepovolenej stavby podľa zákona z roku 1994
Podľa stavebného zákona z roku 1994 môžu byť zariadenia postavené pred rokom 1995 amnestované a legalizované, ak spĺňajú dve základné podmienky:
- Zariadenie sa nachádza na pozemku, ktorý má podľa plánov územného rozvoja status stavebného pozemku;
- Zariadenie neohrozuje bezpečnosť ľudí a zároveň nezhoršuje zdravotný stav v blízkom okolí.
Nedodržanie vyššie uvedených dvoch podmienok môže mať za následok príkaz na demoláciu. Na druhej strane, ak štruktúra spĺňa podmienky, musíme dokázať, že bola skutočne postavená pred rokom 1995. Prvým krokom, ktorý musíme k legalizácii urobiť, je preto zhromaždenie príslušných dokumentov. V mnohých prípadoch to nemusí byť také jednoduché. Dokázať, že stavba sa skončila pred viac ako 19 rokmi, môže byť najkomplikovanejšie. Štátne orgány (starostovia, úrady) archivujú stavebnú dokumentáciu iba od roku 1999. Stavebné povolenia a dokumentácia spred roku 1999 spravidla už neexistujú. Môžu byť nápomocné stavebné knihy, ktoré boli vedené na obecných úradoch. Tiež stojí za to hľadať účty za stavebný materiál, zmluvy so stavebnými robotníkmi a svedkami, ktorí potvrdia, že stavba bola dokončená pred rokom 1995.
Po zozbieraní potrebných dokumentov choďte na inšpektora stavebného dozoru poviat a predložte žiadosť o povolenie na bývanie. K žiadosti prikladáme niekoľko podporných dokumentov. Budete potrebovať:
- zostavený inventár zariadenia
- technické znalosti potvrdzujúce vhodnosť predmetu na použitie
Novely zákona o stavebnom práve v roku 2022
Aktuálne záväzná verzia stavebného zákona bola oznámená 13. februára 2022. Jeho predpoklady nadobudli platnosť v septembri 2022. Novela bola urobená z niekoľkých dôvodov. Jednou z nich bola potreba štandardizovať postup legalizácie neoprávnenej stavby. Zmeny tiež zavádzajú zjednodušenú metódu postupu legalizácie. Jedna vec však zostáva nezmenená - pokuty môžu byť skutočne veľmi vysoké!
V zmysle obsahu novely sa zaoberáme nepovolenou stavbou teraz nielen vtedy, keď bola stavba dokončená bez toho, aby sme to oznámili úradu! Uskutočňuje sa vtedy, ak sa vôbec začnú nejaké práce pred vydaním konečného rozhodnutia. Okrem toho definícia nepovolenej stavby zahŕňa aj všetky stavebné práce, ktoré nie sú v súlade s platnými predpismi. Čo to znamená v praxi? Môžeme niesť dôsledky, ak napríklad nie je prijatý správca lokality alebo ak existujú významné rozpory medzi dizajnom a prevedením.
Legalizácia nepovolenej stavby po septembri 2022
Našťastie má investor možnosť vyhnúť sa penále za nepovolenú stavbu. Od novely je tento postup štandardizovaný a jednoduchší ako predtým. To, či je legalizačný postup možný, však určuje orgán stavebného dozoru. V opačnom prípade môže byť potrebné nezákonne postavenú budovu zbúrať.
V súčasnosti je postup legalizácie oveľa jednoduchší ako predtým. Samozrejme, na to musí stavbu zastaviť stavebný dozorný úrad. Ďalším krokom je odoslanie žiadosti o začatie postupu legalizácie. Investor má na to 30 dní. Po získaní kladného stanoviska orgánu dohľadu je potrebné uhradiť poplatok za legalizáciu a pokračovať v stavbe.
Zákon o stavebnom zákone z 13. februára 2022 zaviedol aj dodatočné konania týkajúce sa nepovolenej stavby v prípade budov, ktoré boli postavené pred 20 rokmi. Ide o takzvaný zjednodušený postup legalizácie a vyskytuje sa aj na žiadosť investora.
