Predtým, ako pôjdete k notárovi kúpiť byt a prevezmete kľúče od vytúženého M, musíte podpísať predbežnú zmluvu. Zistite, na čo sa zamerať pri uzatváraní predbežnej zmluvy, aby bola dôležitá a bezpečná!
Ak plánujete renováciu alebo dokončovanie interiéru, použite službu Hľadať dodávateľa, ktorá je k dispozícii na webovej stránke Stavebné kalkulačky. Po vyplnení krátkeho formulára získate prístup k najlepším ponukám.
Predbežná zmluva o predaji nehnuteľnosti - základné informácie
1. Je potrebná predbežná dohoda o predaji nehnuteľnosti?
Definícia predbežnej zmluvy je stanovená v Občianskom zákonníku. Ide o dohodu, ktorá zaväzuje obe strany v budúcnosti uzavrieť sľúbenú dohodu. V prípade kúpy bytu, pozemku alebo domu to teoreticky nie je potrebné. V praxi je to však často úplne iné.
Predbežná zmluva na kúpu domu s pozemkom alebo by mala byť uzavretá vtedy, keď nie je možné ihneď označenú zmluvu uzavrieť. A to takmer nikdy nie je, pretože vybavenie notára, vybavenie pôžičky, dokonca aj zaplatenie peňazí za nehnuteľnosť, chvíľu trvá. Predbežná zmluva je teda dočasným zaistením pre predávajúceho aj kupujúcich, že druhá strana si to nerozmyslí, kým nepodpíše príslušnú zmluvu.
2. Forma predbežnej zmluvy
Formu predbežnej zmluvy zákonodarca neukladá. Môže byť podpísaný ako na notárskom úrade, tak aj ako obyčajná občianskoprávna zmluva, ktorú si môžete vytvoriť sami.
Predbežná zmluva na predaj bytu alebo pozemku vo forme notára má ďalšiu výhodu: znamená to zapísanie zmluvy do registra pozemkov a hypoték. Okrem toho sa môžete spoľahnúť na to, že notár bude kontrolovať záznamy a môžete si byť istí, že zmluva je zákonná a platná. Žiaľ, nie je to vždy tak pri občianskoprávnych zmluvách. So zmluvou v notárskej kancelárii sú samozrejme spojené ďalšie náklady. Sú rozdelení medzi kupujúceho a predávajúceho nehnuteľnosti.
3. Kedy je predbežná zmluva o predaji nehnuteľnosti platná?
Neexistuje nič také, ako model predbežnej zmluvy zhora nadol. Príklad vzoru môžete samozrejme nájsť na internete - je ich veľa, ale toto je len príklad, ktorý by ste mali použiť na vytvorenie vlastného dokumentu. Predbežná zmluva na kúpu domu s pozemkom alebo inou nehnuteľnosťou musí obsahovať niekoľko dôležitých údajov, aby bola platná.
Aby bola zmluva platná, musí obsahovať podrobný popis predmetu predaja a presnú cenu nehnuteľnosti vrátane dátumu prevodu finančných prostriedkov a ich tranží (ak je zmluva so zálohou). Akékoľvek iné ustanovenie v zmluve môže byť voľne formulované (zásada zmluvnej slobody), ale nesmie porušovať zásady sociálneho spolužitia. Žiadna zo strán nemôže ani zaviazať k splneniu nemožného alebo nezákonného záväzku.
Predbežná kúpna zmluva na byt a bezpečnosť
4. Predbežná zmluva o kúpe nehnuteľnosti - poplatky
Predbežná zmluva by mala obsahovať podrobný popis nehnuteľnosti vrátane informácií o jej právnom stave. Ak to nezodpovedá skutočnosti, kupujúci má právo odstúpiť od zmluvy bez toho, aby musel zaplatiť zmluvnú pokutu.
Predbežná zmluva o predaji pozemku alebo bytu musí obsahovať informácie o registračnom čísle pozemku a hypotéky. Stojí za to si ho vopred skontrolovať - dokument je dostupný online a môžete v ňom skontrolovať, kto je skutočným vlastníkom nehnuteľnosti a či sa na nej nenachádzajú hypotéka alebo iné ťarchy. Predbežná zmluva bude platná iba vtedy, ak ju podpíšu všetci spoluvlastníci alebo ich zástupcovia (ktorí majú osvedčenie notára), preto stojí za to skontrolovať, kto je spoluvlastníkom nehnuteľnosti. Tiež skontrolujte tento článok o predbežnej predajnej zmluve krok za krokom.
5. Predbežná zmluva o predaji bytu a domu - zaistite vlastnú bezpečnosť
Nielen pohľad do registra pozemkov a hypotéky vám zaručí väčšiu bezpečnosť. Je dobré predložiť zmluvu právnikovi, ktorý preverí jej ustanovenia. Návšteva advokáta je samozrejme za príplatok, ale stojí to za to.
Tiež stojí za to urobiť pred podpisom zmluvy s notárom. Je pravda, že notár skontroluje, či je zmluva v súlade s literou zákona, ale nie je povinný vám signalizovať, že akékoľvek ustanovenia v nej sú nepriaznivé. Právnik, ktorého ste najali, im bude venovať pozornosť.
Predbežná zmluva o kúpe nehnuteľnosti - ďalšie informácie
6. Predbežná dohoda - odstúpenie
Je možné odstúpiť od predbežnej zmluvy? Áno, samozrejme, ale vo väčšine prípadov to znamená finančné dôsledky. V predbežnej zmluve kupujúci zaplatí zálohu, ktorá v prípade jej ukončenia prepadá. Ak tak predávajúci urobí, je povinný zaplatenú sumu vrátiť alebo ju zdvojnásobiť.
Predbežná zmluva o predaji bytu alebo pozemku môže však obsahovať klauzuly, v ktorých uvediete situácie, v ktorých môžete odstúpiť od predaja bytu bez toho, aby ste tým utrpeli akékoľvek následky. Stojí za to zvážiť a rokovať s druhou stranou. Najväčším problémom je, že predbežná zmluva je vždy uzavretá pred prijatím pôžičky. Niekedy sa ukáže, že kupujúci hypotéku nedostane a v takejto situácii sa záloha stratí. Ak však banky odmietnu úverovať kupujúceho, zmluva môže stanoviť iné pravidlá.
7. Predbežná zmluva o kúpe nehnuteľnosti a záloha a platba vopred
Predbežná zmluva sa najčastejšie uzatvára so zálohou alebo akontáciou. Najbežnejšou formou zabezpečenia je záloha. Zálohová platba je súčasťou zaplatenej ceny a je v zásade vratná, ak byt nie je nakoniec kúpený.
Záloha môže byť aj vo výške ceny bytu. Ak sa však nákup neuskutoční - je stratený. Ak je to chyba predávajúceho, sľúbená zmluva nie je podpísaná, bude musieť zaplatiť dvojnásobok zaplatenej sumy. Preddavky a zálohy môžu mať rôznu výšku. Najčastejšie je to 5-15%, stáva sa však, že predávajúci chce zabezpečenie vo výške 20-50% z hodnoty bytu.
