Miestny územný plán pre náš stavebný pozemok je najdôležitejším dokumentom, ktorý si treba pozrieť pred začatím stavby (a najlepšie pred kúpou pozemku). Obsahuje všetky návody, čo a ako sa má v danej oblasti stavať. Niektoré plány dokonca diktujú farbu fasády a typ stavebných materiálov. Preto stojí za to vedieť, čo je obsiahnuté v tomto dokumente a ako to ovplyvní stavbu nášho domu.
Chcete zistiť, koľko stojí stavba domu? Použite našu kalkulačku nákladov na stavbu.
Čo to vlastne miestny plán územného rozvoja je a čo obsahuje?
Miestny plán je právny akt vytvorený mestskou alebo obecnou radou. Plán obsahuje podrobné podmienky pre rozvoj územia a jeho využitie. Stojí za to pripomenúť, že dokument sa môže každých niekoľko rokov meniť (v závislosti od potrieb mesta alebo obecných orgánov). Pre niektorých investorov to môže byť dosť trápna situácia, ktorá zastaví stavebné práce. Preto pred začatím prác stojí za to zoznámiť sa s podmienkami miestneho plánu a zistiť, či nebude v blízkej budúcnosti upravený.
Mali by sme tiež pamätať na to, že dokument vždy pozostáva z popisnej a grafickej časti. Stojí za to ich starostlivo analyzovať a venovať pozornosť takým informáciám, ako sú:
- Účel rozlohy konkrétneho pozemku.
- Využitie okolitých oblastí.
- Minimálna veľkosť pozemku, na ktorom je možné postaviť rodinný dom.
- Maximálna veľkosť domu, ktorý môžeme postaviť.
- Požadovaný stavebný objem, tvar strechy a typ strešného materiálu.
- Poloha budovy vo vzťahu k ceste.
- Možné spôsoby pripojenia odpadových vôd a médií.
- Plánované stavebné práce, ktoré sa majú vykonať v blízkosti pozemku.
- Plánovaná výstavba cesty.
- Oblasti určené na verejné účely.
- Podrobné podmienky rozvoja krajiny vyplývajúce z potreby ochrany prírodného prostredia, ako aj správneho hospodárenia s prírodnými zdrojmi.
Plán územného rozvoja môže byť veľmi podrobný alebo vytvorený obecným spôsobom. V druhom prípade máme väčšiu slobodu a možnosť výkladu jeho ustanovení. Novšie dokumenty však spravidla obsahujú čoraz podrobnejšie pokyny. Preto stojí za to ich rozobrať a posúdiť, či bude výstavba na danom pozemku pre nás výnosná.
Ako získať prístup k miestnemu plánu územného rozvoja?
Plán územného rozvoja je otvorený dokument. Môžeme to vidieť na mestskom alebo obecnom úrade. Pozemok nemusíme vlastniť ani naň mať žiadne práva. Vďaka tomu budeme môcť posúdiť vhodnosť pozemku pred jeho kúpou. Je zodpovednosťou zamestnanca poskytnúť nám dokumentáciu. Nemusíme uvádzať žiadne dôvody ani poskytovať ďalšie dokumenty.
A čo viac, môžeme získať aj úryvok a náčrt plánu územného rozvoja. Budeme však musieť zaplatiť príslušný poplatok. Kópia plánu s maximálne 5 stranami bude stáť 30 PLN. Za rozsiahlejšie dokumenty zaplatíme 50 PLN. Náklady na kresbu sú zase variabilnou hodnotou a závisia od zistení úradu. Môže to stáť až 200 PLN.
Na získanie výpisu a obrysu mapy budete potrebovať iba registračné číslo pozemku, jeho rozlohu a mapový list. Všetky potrebné informácie by ste mali získať na obecnom úrade. V niektorých prípadoch môžete skontrolovať aj register pozemkov a hypotéky. Väčšina nevyužitých pozemkov ju však zatiaľ nemá.
Miestny územný plán a jeho vplyv na možnosť stavby domu
Miestny plán môže na investora klásť mnoho stavebných požiadaviek. Dôležitá bude kubatúra budovy, geometria strechy a umiestnenie budovy na pozemku. V niektorých prípadoch sa stretávame aj s podmienkami týkajúcimi sa stavebných materiálov. Preto stojí za to analyzovať dokumentáciu pred kúpou stavebného projektu. Pokiaľ projekt nášho domu nebude v súlade s územným plánom, výstavba nebude možná. Úlohou investora bude prispôsobiť projekt aktuálnym zákonným požiadavkám. Nemalo by to byť príliš komplikované, ale opravy hotového návrhu stavby budú dodatočné náklady a oddialia začiatok stavebných prác.
Našťastie väčšina miestnych plánov nekladie na investorov príliš zložité požiadavky. Výstavba v súlade s ustanoveniami miestnych zákonov by nemala byť zásadným problémom. Investori, ktorí plánujú stavať v oblasti, na ktorú sa vzťahujú súčasné plány územného rozvoja, sú v najpriaznivejšej situácii. Oveľa horšie je, ak sa tento typ dokumentácie len vytvára alebo upravuje. Článok 65 zákona z 27. marca 2003 o územnom plánovaní a rozvoji hovorí, že zmeny územného plánu nerušia stavebné povolenie. Investor môže pokračovať v práci v súlade s harmonogramom a pokynmi uvedenými v podmienkach rozvoja / predchádzajúcom miestnom pláne.
Situácia sa však môže skomplikovať, ak by sme stavbu naplánovali, ale zatiaľ sme nepredložili žiadne dokumenty. Zmeny v pláne územného rozvoja môžu zmeniť účel nášho pozemku. V takom prípade sa môžeme pokúsiť ovplyvniť iba obsah miestneho plánu.
Stojí za to vedieť, že návrh plánu miestneho územného rozvoja je predložený na verejnú kontrolu (najmenej 21 dní). Úrad zároveň stanoví lehotu na predloženie písomných pripomienok. Každý komentár je potrebné posudzovať individuálne. Oplatí sa to dodatočne motivovať, pretože to zvýši šance na úspech. Ak je náš komentár posúdený správne, všetky zmeny budú uplatnené v návrhu miestneho plánu. Proti negatívnemu posúdeniu našej poznámky sa nemožno odvolať na správny súd.
