Hodnotiaca správa je koncept, s ktorým sa človek stretáva pri kúpe a predaji bytu alebo inej nehnuteľnosti. Okrem bonity hrá kľúčovú úlohu v procese žiadosti o hypotéku. Čo je to posudok k nehnuteľnosti a čo o ňom mám vedieť?
Ak plánujete renováciu alebo dokončovanie interiéru, použite službu Hľadať dodávateľa, ktorá je k dispozícii na webovej stránke Stavebné kalkulačky. Po vyplnení krátkeho formulára získate prístup k najlepším ponukám.
Čo je to ocenenie nehnuteľnosti?
Správa o ocenení nehnuteľnosti je oficiálny dokument vypracovaný písomne odhadcom nehnuteľnosti. Ide o názor na plnú hodnotu predmetného majetku. Odhadca uvádza rôzne fázy odhadovaných výpočtov. Udáva právny základ vykonávaných činností a popis úvah odborníka, ako aj situačné súvislosti vykonaných výpočtov.
Ocenenie bytu alebo pozemku závisí od mnohých faktorov. Na hodnotu nehnuteľností majú vplyv aktuálne predajné ceny bytov v danom regióne alebo okrese. Čím je lokalita atraktívnejšia, tým vyššia môže byť cena. Operát môže zvýšiť polohu pozemku medzi horami alebo v blízkosti lesov a jazier. Pri oceňovaní bytu sa berú do úvahy aspekty ako blízkosť obchodov, kancelárií, škôl, zastávok verejnej dopravy. Čím lepší je stav bytu a čím nižšia je potreba finančných nákladov na obnovu, tým vyššia bude sadzba.
Vyhláška Rady ministrov o oceňovaní nehnuteľností a príprave hodnotiacej správy z 21. septembra 2004 pojednáva o ustanoveniach o spôsobe oceňovania nehnuteľností. Platnosť prieskumu je maximálne 12 mesiacov odo dňa jeho vypracovania. Po uplynutí tejto doby by mal byť rám aktualizovaný. Okolnosti ocenenia sa môžu počas tejto doby zmeniť a ocenenie odhadcu môže byť zastarané. Podmienečne je možné platnosť prieskumu predĺžiť, jeho platnosť však musí potvrdiť odhadca, ktorý ho vydal. Neaktualizácia správy ju urobí zastaranou a stratí právnu silu.
Ako napadnúť finančnú správu? Odhadcu si môžete určiť sami. V situácii, keď je jedna nehnuteľnosť predmetom znaleckého posudku niekoľkými znalcami a niekoľkými znaleckými posudkami, ktoré sa výrazne líšia, vec rieši profesijná organizácia odhadcov nehnuteľností. Je menovaná komisia, ktorá bude kontrolovať súlad so zákonom a štandardmi všetkých zostavených finančných správ. Operácie, ktoré hodnotila negatívne, strácajú svoju právnu silu. Je vybrané iba jedno ocenenie. Platnosť prieskumu môže byť tiež spochybnená, ak sa okolnosti od jeho prípravy zmenili. Potom bude potrebné aktualizovať rám. Ak hľadáte ďalšie rady, pozrite sa tiež tu zhromaždené články o hypotekárnych úveroch.
Kto je odhadca a kedy je jeho pomoc potrebná?
Finančnú správu musí vypracovať znalec. Musí mať skúsenosti, kvalifikáciu, odpoveď a titul udelený podľa zákona. Je potrebné absolvovať štátnu skúšku. Skúšku môžu absolvovať iba nepotrestané osoby s dokonalým odborným posudkom. Odhadca sa zaoberá konkrétnym, úzkym odborom, v ktorom je odborníkom. V tejto profesii je rozdelenie na stavebných, automobilových a ďalších odborníkov. Zoznam aktuálnych odhadcov majetku je dostupný na webovej stránke ministerstva infraštruktúry a rozvoja. Úlohou odhadcu je vypracovať finančnú správu. Jeho práca je dôležitá, keď chceme predať byt, pozemok alebo inú nehnuteľnosť. Pri žiadosti o hypotéku na kúpu bytu alebo pozemku nebudete potrebovať odhadcu. Aby bola právoplatná, nemôže ísť o jednoduché ocenenie, ale o odhad. Vytvorenie tohto dokumentu je nevyhnutné, aby súd alebo iný správny orgán rozhodol o majetku. Tiež v prípade rozdelenia majetku, prevodu nehnuteľnosti na spoločnosť, potreby určenia dedičstva, náhrady požadovanej od obce, vymáhania nehnuteľnosti ako zabezpečenia hypotekárnym úverom a podobných situácií, pomoci odhadcu a je potrebný odborný finančný prieskum. Ak už bolo ocenenie pripravené predtým, mala by byť zaistená platnosť prieskumu. Možno bude potrebné aktualizovať rám.
Banky najčastejšie využívajú služby odhadcu. Spravidla pracujú s konkrétnym odhadcom. Ako napadnúť ocenenie pripraveného znaleckého posudku, keď podceňuje hodnotu nehnuteľnosti, ktorú chceme kúpiť? Pri žiadosti o hypotéku na kúpu domu, bytu alebo pozemku môžete požiadať o súhlas realitnej kancelárie. Náklady si potom hradíte sami. Mali by ste sa však uistiť, že banka špecialistu a jeho ocenenie bytu akceptuje. Banky často zverejňujú na svojom webe zoznam odhadcov, ktorých poznajú. Na základe prieskumu banka rozhodne, koľko peňazí si požičia na byt, pozemok alebo inú nehnuteľnosť.
Čo musí obsahovať hodnotiaca správa? Ocenenie nehnuteľnosti krok za krokom
Ocenenie nehnuteľnosti musí byť čitateľné, jasné a štandardizované. Posúdenie znalcom musí vymedziť predmet ocenenia, účel jeho vykonania a právny základ. Musí tiež obsahovať všetky údaje o majetku, ako aj dátum vykonania a podpis odhadcu. Dokument musí tiež obsahovať podrobnosti o metodológii a technikách, ktoré odborník používa. Okrem toho musí obsahovať účel hodnoteného majetku vyplývajúci z plánu územného rozvoja, analýzy trhu s nehnuteľnosťami z hľadiska cien a metód odhadu. Poskytnú sa výpočty hodnoty majetku a výsledky ocenenia s odôvodnením. Cena majetku musí byť zahrnutá v celých zlotých. Celková hodnota môže byť zaokrúhlená na tisíce PLN. Dokumenty použité na jeho vypracovanie sú prílohou finančnej správy.
Najbežnejšou metódou prípravy vzorkovacieho rámca je komparatívny prístup. Odhadca vyhľadáva podobné ponuky bytov alebo pozemkov a na základe nich sa posudzuje byt. To znamená, že cena bytu bude závisieť od predajných cien podobných bytov v danej oblasti. Štandard povrchovej úpravy priestorov potom nebude hrať úlohu pri oceňovaní. Pri žiadosti o pôžičku na byt nadštandardu sa môže ukázať, že neexistuje nič iné, ako spochybniť prieskum pripravený na žiadosť banky a určiť si vlastného odhadcu. Aby sa predišlo takejto situácii, je potrebné poznať predpokladanú hodnotu nehnuteľnosti pred podaním žiadosti o úver a vyjednávaním ceny bytu s predávajúcim. Kontaktovanie odhadcu a príprava zjednodušeného ocenenia nehnuteľnosti je lacnejšie ako finančné. Jeho ocenenie môže byť argumentom pri vyjednávaní ceny bytu. Ak si neskôr objednáte úplnú správu od rovnakého odhadcu, zvýši sa pravdepodobnosť, že nebudeme musieť premýšľať o tom, ako spochybniť ocenenie banky.
Finančná kontrola nehnuteľnosti je oficiálnym dokumentom, ktorý je dôležitý tak pre kupujúcich, ako aj pre predávajúcich bytov. To môže byť hlavný argument pri vyjednávaní cien. Poznanie skutočnej hodnoty vášho majetku uľahčuje rozhodovanie o ňom.
