Ceny nových bytov v developerskom štandarde sú vo veľkých mestách našej krajiny dosť vysoké. V súčasnej dobe si len málokto môže dovoliť kúpiť veľký byt bez pomoci hypotéky. Ako dôvod vysokej sadzby za m2 nehnuteľnosti často vidíme chamtivosť developerov. Ale sú ich zárobky skutočne také vysoké? A do akej miery sa premietajú do vyšších cien bytov?
Kúpili ste si byt a hľadáte osvedčenú spoločnosť, ktorá sa zaoberá rekonštrukciami? Využite službu Hľadanie dodávateľov a dostávajte ponuky od spoločností, ktoré majú záujem o realizáciu vašej objednávky!
Aká je marža vývojára?
Priemerná marža vývojára sa pohybuje okolo 20 percent. Musíme však pamätať na to, že marža nie je príjmom vývojára. Cena bytu pozostáva z
Variabilné náklady - t. j. nákup pôdy, zamestnanie staviteľov, projektovanie stavby, daň, materiál, náklady na povolenia a formality.
Okraj - teda rozdiel medzi fixnými nákladmi a cenou bytu.
Nemenné ceny - ako bolo uvedené vyššie, marža vývojára nie je výškou jeho príjmu. Všetky fixné náklady je potrebné odpočítať od marže (predpokladajme, že 20%). Budú to kancelárske poplatky, poplatky za administratívny personál, marketingové poplatky atď. Fixné náklady sa zvyčajne pohybujú od 5 do 12% marže. Celkový príjem developera už teda nie je taký vysoký.
Príjmy vývojára v číslach
Zo správy NBP „Informácie o cenách domov a situácii na trhu obytných a komerčných nehnuteľností v Poľsku v treťom štvrťroku 2015“ ukazuje, že priemerné obstarávacie ceny bytov v najväčších mestách našej krajiny sú:
- Varšava - 7800 PLN / m2 (vrátane približne 1 500 PLN vo vývojovom rozpätí).
- Gdynia - 6 800 PLN / m2 (vrátane vývojového rozpätia približne 1 200 PLN).
- Krakov - 6 400 PLN / m2 (vrátane približne 1 500 PLN vo vývojovom rozpätí).
- Gdaňsk - 6 300 PLN / m2 (vrátane zhruba 1 100 PLN vo vývojovom rozpätí).
- Poznaň - 6 100 PLN / m2 (vrátane vývojového rozpätia približne 1 200 PLN).
- Vroclav - 6 000 PLN / m2 (vrátane vývojového rozpätia asi 1 100 PLN).
- Lodž - 4 500 PLN / m2 (vrátane približne 900 PLN marže pre vývojárov).
Na základe vyššie uvedených výpočtov zvážime náklady na nákup príkladu bytu. Predpokladajme, že kupujeme dvojizbový priestor o rozlohe 40 m22. Aká bude marža vývojára?
- Varšava - cena bytu bude 312 000 PLN. Marža vývojára je približne 60 000 PLN.
- Gdynia - za byt zaplatíme 272 000 PLN. Z toho 48 000 PLN bude pridelených na rozvojové rozpätie.
- Krakov - za 40 m2 za byt zaplatíme 256 000 PLN. Marža vývojára je približne 60 000 PLN.
- Gdaňsk - nákup bude stáť približne 252 000 PLN. Marža vývojára je 44 000 PLN
- Poznaň - kúpime byt na primárnom trhu za približne 244 000 PLN. Z toho 48 000 PLN použije marža vývojára.
- Wrocław - areál bude stáť asi 240 000 PLN. Marža vývojára je približne 44 000 PLN.
- Lodž - cena bytu bude relatívne nízka a bude predstavovať 180 000 PLN. Ok. 36 000 PLN. vyššie uvedenej sumy bude maržou vývojára.
Sú zárobky vývojárov skutočne také vysoké?
Je pravda, že rozvojová marža môže byť pre človeka, ktorý nehnuteľnosť kupuje, dosť veľkou záťažou. Priemerná marža v treťom štvrťroku 2015 bola 20% z hodnoty majetku. To samozrejme neznamená, že vývojár na tržbách toľko zarobil. Po odpočítaní fixných nákladov zostalo vo vrecku 8 až 15%. Je to veľa?
Z pohľadu kupujúceho určite áno. Špecialisti však zdôrazňujú, že s často niekoľkomiliónovým príspevkom a obchodným rizikom nejde o prehnaný vklad. Vývojári spomínajú na časy rozmachu, keď sa priemerná marža pohybovala okolo 40%. Všetko nasvedčuje tomu, že intenzívny nárast cien nehnuteľností je už za nami. Veľmi vysoké rozvojové marže sú históriou. Je pravda, že existujú aj investície, kde je marža nad 30%. Teraz sú však zriedkavé. Rozvojová marža stále častejšie klesá pod hodnotu 20%. Svojím spôsobom to súvisí s implementáciou druhého vydania programu Mieszkanie dla Młodych, kde si môžete kúpiť aj byty zo sekundárneho trhu. To núti vývojárov znižovať ceny a nepriamo aj znižovať svoje marže.
Odkiaľ pochádzajú premrštené ceny nehnuteľností
Niekedy sa v predajných ponukách objavia nehnuteľnosti, ktorých ceny sa výrazne líšia od súčasných trhových cien. Súvisí to s extrémnou chamtivosťou vývojára, ktorý chce na kupujúcom zarobiť viac? Nie nevyhnutne. Nezabudnite, že jednou zo zložiek nákladov na priestory je kúpna cena stavebného pozemku. Ceny bytov vo výnimočne atraktívnych lokalitách preto budú pre kupujúceho oveľa drahšie. Pri určovaní ceny pozemkov sa najčastejšie používa sadzba PUM (Úžitková obytná plocha). Je to ukazovateľ, ktorý ukazuje, koľko obytnej plochy je možné „získať“ z každého štvorcového metra2 zemný povrch. Plány priestorového rozvoja, ktoré uvádzajú maximálny počet podlaží budovy, majú najväčší vplyv na index PUM. Ak napríklad plány počítajú s výstavbou 4-poschodovej budovy, potom koeficient PUM pre každý 1 m2 pozemok bude 4.
Pre zjednodušenie predpokladáme, že čím vyššia je hodnota pozemku, tým vyšší bude koeficient PUM. Jeho priemerná hodnota v prípade Varšavy je približne 1 800 PLN. Na porovnanie, hodnota PUM v Lodži často nepresahuje 500 PLN. Ceny nehnuteľností v tomto meste budú preto oveľa atraktívnejšie.
A keď kupujeme byt?
Ak sme sa už rozhodli kúpiť byt od developera, stojí za to zvážiť náklady na jeho dokončenie. Ak chceme práce vykonať na slušnej úrovni, musíme vziať do úvahy náklady až do 20% vyvolávacej ceny bytu. Samozrejme, prácu je možné vykonať aj oveľa lacnejšie a presné náklady je možné vypočítať na kalkulačka opráv.
A kde nájsť osvedčeného dodávateľa, ktorý bude súčasne vykonávať práce na vysokej úrovni a nebude vám účtovať obrovské sumy? Najlepšie na internete, spomedzi osvedčených spoločností, ktoré vám budú ponuky ponúkať po vyplnení tohto formulára.
