Väčšina investorov kupujúcich byt v novopostavenej budove má možnosť kúpy parkovacieho miesta v podzemnej garáži. Niekedy ide dokonca o povinnú kúpu, ktorá nastáva spolu s kúpou nehnuteľnosti. Preto stojí za to vedieť, na čo sa zamerať pri transakcii, ako aj zoznámiť sa s orientačným rozsahom cien vývojárov.
Kúpa bytu od developera znamená vysoké náklady spojené s jeho dokončením. Vypočítajte tieto náklady na kalkulačke renovácií a potom dostanete ponuky od osvedčených spoločností pomocou služby Hľadanie dodávateľa na Stavebných kalkulačkách.
Veľkosti parkovacieho miesta v podzemnej garáži
Vlastná poloha v podzemnej garáži je veľkým komfortom v každodennom živote. Obyvateľ nemusí hľadať voľné parkovacie miesto ani jazdiť po väčšine svojho majetku. Parkovacie miesto je navyše chránené pred nepriaznivými poveternostnými podmienkami. Do bytu sa dostaneme suchou nohou bez ohľadu na to, že za oknom sa práve objavila nárazová búrka. Preto pred kúpou nehnuteľnosti z primárneho trhu stojí za to zistiť, čo developer poskytuje na parkovanie automobilov. Ak má byť v budove postavená podzemná garáž, dbajte na veľkosť parkovacích miest. Stojí za zmienku, že minimálne veľkosti týchto polôh sú jasne definované stavebnými predpismi. Nariadenie ministra infraštruktúry z 12. apríla 2002 o technických podmienkach, ktoré musia budovy a ich umiestnenie spĺňať:
„Parkovacie miesta v garáži by mali byť široké najmenej 2,3 m a dlhé 5,0 m, pričom vzdialenosť medzi bočnou stranou auta a stenou alebo stĺpikom by mala byť najmenej 0,5 m.“ Kapitola 10 § 104.
Developer by mal počítať aj s priestorom určeným na pohyb chodcov a vozidiel. Väčšie parkovacie miesto však znamená aj vyššie náklady. Ustanovenia vyhlášky preto nie sú vždy zahrnuté do stavebných projektov. Developer chce vytvoriť čo najviac parkovacích miest, architekt chce uspokojiť svojho klienta a úradníci podrobne neanalyzujú všetky projektové dokumenty. Preto sa niekedy stáva, že parkovacie miesto v podzemnej garáži je príliš malé a jeho využitie (najmä ak máme široké auto) sa ukazuje ako dosť problematické.
Pred kúpou sa preto presvedčte, akú veľkosť bude mať parkovacie miesto, či boli v projekte dodržané požadované rozostupy a či bude používanie garáže pre nás pohodlné.
Pred kúpou dávajte pozor na vlhkosť
Najväčšou prekážkou podzemných garáží je zle urobená hydroizolácia, a tým aj zvýšená vlhkosť v interiéri. Investori, ktorí si kúpia parkovacie miesto pred dokončením celej budovy, nie sú schopní odhaliť žiadne nedostatky. Ak si však kúpime parkovacie miesto v už existujúcej nehnuteľnosti, mali by sme venovať veľkú pozornosť niekoľkým problémom.
Najprv sa pozrime na steny podzemnej garáže. Viditeľné pruhy by mali byť pre nás prvým varovným signálom. Rovnako dôležité však bude posúdenie vjazdu do garáže. Všímajme si celé prostredie, spôsob zaklonenia členka a špecifickosť odvádzania dažďovej vody. Priamo pri východe by mali byť bezpečnostné zariadenia, ktoré zabránia odtekaniu dažďovej vody. Vnútri dobre vybudovanej podzemnej garáže je tiež vybudovaný lineárny drenážny systém spolu so zariadeniami vybavenými odlučovačom ropných derivátov.
Ako zabezpečiť parkovacie miesto?
Miesto v podzemnej garáži je pravidelný priestor, oddelený bielymi okrajovými pruhmi. Tento priestor nie je ani priestorom, ani nie je súčasťou samostatného majetku. Preto teoreticky patrí do spoločného priestoru užívateľov danej budovy. Aby sme si zaistili vlastné parkovacie miesto, musíme oddeliť nezávislý nebytový priestor (ktorým je garáž) od podzemnej garáže. Je to najpoužívanejší a najľahší spôsob priradenia konkrétneho miesta vlastníkovi. Developer predáva záujemcom samostatné nebytové priestory (najčastejšie na základe spoluvlastníctva). Kúpa parkovacieho miesta je teda druhom kúpy podielu v nekomerčných priestoroch. Investor má potom právo využívať samostatné parkovacie miesto. Táto forma finalizácie zmluvy o kúpe parkovacieho miesta v podzemnej garáži by mala byť zaevidovaná v registri pozemkov a hypoték k bytu (presnejšie v tretej časti).
Ďalšou, o niečo menej často používanou metódou je zriadenie vecného bremena pre parkovanie vozidla. V tejto situácii bude podzemná garáž naďalej spoločným majetkom. Konkrétne parkovacie miesto však bude patriť konkrétnemu bytu (vládnuca strana). Majiteľ tohto bytu bude jediný, kto bude mať právo nechať auto na danom mieste. Zriadenie vecného bremena je splatné. Developer môže za zriadenie vecného bremena požadovať jednu čiastku alebo vypočítať niekoľko tranží. Zriadenie vecného bremena nemá osobnú povahu, ale má základný charakter. Samotné uľahčenie parkovania vozidla zostáva priradené ku konkrétnej nehnuteľnosti (a nie k jeho majiteľovi). Hneď ako sa byt predá, práva na parkovanie vozidla na danom mieste automaticky prechádzajú na nového majiteľa. Majiteľ nehnuteľnosti však nemá právo parkovacie miesto ďalej predávať. Je prísne priradený ku konkrétnej nehnuteľnosti a nemožno s ním nakladať v prospech inej osoby. Pre niektorých to môže byť celkom problém. Je však utešujúce, že vývojár tiež nemôže odstrániť alebo preniesť vecné bremeno. Preto sú záujmy vládnej strany (využívajúce parkovacie miesto) v tomto ohľade dobre chránené.
Je však potrebné vedieť, že v rozhodnutí z 19. mája 2004, sp. Zn. I CK 696/03, najvyšší súd rozhodol, že najvhodnejšou formou nadobudnutia podzemnej garáže je zaobchádzať s ňou ako so samostatným nebytovým priestorom. Z tohto dôvodu väčšina vývojárov uprednostňuje toto riešenie. Konečné rozhodnutie o forme predaja parkovacích miest však vždy zostáva na predajnej strane (developerovi). Je to ona, kto určuje ceny, pravidlá a formy predaja. Investor (kupujúci) nemá žiadny vplyv na voľbu formy predaja.
Uistite sa, že je podzemná garáž dobre zaistená
Parkovacie miesto v podzemnej garáži je teoreticky jedným z najbezpečnejších riešení. Často si nevieme predstaviť situáciu, že by nám niekto mohol ukradnúť vozidlo z uzavretého podzemného parkoviska určeného pre obyvateľov. Prípady krádeže a vlámania do podzemných polôh sa však niekedy stávajú. To je najčastejšie prípad zle zaistených a nekontrolovaných brán. Každý vlastník parkovacieho miesta by mal mať svoje vlastné diaľkové ovládanie brány. Okrem toho by ste mali stratu diaľkového ovládača nahlásiť stavebnému konzervátorovi. To by zase malo vymazať signál strateného pilota. Aj keď sa tieto praktiky nepoužívajú všade, výrazne zvyšujú bezpečnosť podzemných parkovísk.
Máte auto s LPG? Uistite sa, že môžete využívať podzemnú garáž
Poľské predpisy nezakazujú vjazd automobilom s plynovou inštaláciou do podzemných garáží. Príslušný zákaz však môže vydať samotný developer alebo bytové družstvo. Je pravda, že je to vzácna situácia. V súčasnosti je zákaz zavedený iba v podzemných garážach vybavených neefektívnym vetraním (alebo bez mechanického vetrania). Príliš tesné miestnosti umiestnené pod úrovňou zeme môžu byť potenciálne vystavené ohňu v dôsledku odpečatenia systému LPG. Preto sa niektoré komunity (a niekedy aj samotný vývojár) rozhodnú zaviesť vhodný zákaz.
Poľské protipožiarne predpisy neupravujú vjazd vozidiel LPG do podzemných garáží. Neexistujú ani právne dôvody na potláčanie vodičov takýchto automobilov. Napriek tomu je to často sporná otázka, ktorú by ste mali zvážiť pred kúpou parkovacieho miesta.
Koľko stojí parkovacie miesto v podzemnej garáži?
Parkovacie miesto v podzemných garážach je stále pomerne veľkým výdavkom. Súvisí to zrejme s vysokým dopytom po parkovacích miestach. Mestá sú stále preplnenejšie a niekoľkočlenná rodina môže vlastniť niekoľko áut. Zápcha na nadzemných parkoviskách láka investorov k nákupu parkovacích miest v podzemných garážach. V súčasnosti je ťažké nájsť jediné parkovacie miesto, ktorého obstarávacia cena nepresahuje 15 000 PLN. Vo väčšine novopostavených budov sa cena za podzemné parkovacie miesto pohybuje od 20 000 do 40 000 PLN a Varšava je lídrom vo vysokých cenách. Niektorí vývojári predstavujú aj o niečo drahšie propozície.
Developeri sa snažia prilákať potenciálnych investorov atraktívnymi cenami bývania. Akousi kompenzáciou môže byť vyššia cena za parkovacie miesto v podzemnej garáži. Investori kupujúci nový byt sú čoraz častejšie povinní kúpiť si drahé parkovacie miesto v podzemnom parkovisku. Takéto rozvojové postupy môžu byť eticky diskutabilné, ale sú plne v súlade s poľským právom.
Na niektorých nových sídliskách je možné prenajať si aj parkovacie miesto v podzemnej garáži. Náklady na prenájom od 100 do 300 PLN (Varšava je opäť najdrahšia). Niektorí majitelia automobilov tento typ riešenia v zimnej sezóne ochotne používajú. Cez leto vyslovujú prenájom a využívajú vonkajšie parkovacie miesta.
