Pred kúpou bytu máme veľa možností. Prvým je výber medzi novými a sekundárnymi bytmi. V posledných desaťročiach klesá obľuba bytov v starých panelákoch. Pravdepodobne je to spojené s mnohými výhodami vyplývajúcimi z kúpy bytov od developerov. Ďalej uvádzame základné výhody a nevýhody oboch týchto riešení.
Pred kúpou bytu nezabudnite zvážiť náklady na rekonštrukciu alebo dokončenie. Obe si môžete bezplatne vypočítať na Stavebných kalkulačkách.
Výhody a nevýhody primárneho trhu
Byty v nových blokoch vznikajú na základe nových technologických riešení. To sa výrazne prejavuje v pohodlí ich používania. Interiéry bytov sú zvyčajne veľmi ľahko usporiadateľné a ich rozloženie je celkom premyslené. Po kúpe nehnuteľnosti ju musíme už len poriadne dokončiť (väčšina nových bytov je v stave developera). Odhaduje sa, že náklady na dokončenie nového bytu sú približne 1 000 PLN / m2ale náklady sa môžu veľmi líšiť. Rovnako ako návratnosť investície do bytu po mnoho rokov. Ak chcete vypočítať, koľko nás to všetko bude stáť, stojí za to použiť webovú stránku profit.pl a vypočítať si to sami.
Ďalšou výhodou novej výstavby je moderná infraštruktúra okolia. Okolo nových blokov stavajú moderné garáže, obchody a ihriská. Okolie často vyzerá oveľa lepšie, ako keby bolo obklopené veľkými doskovými blokmi. Niektoré novovybudované sídliská sú navyše uzavreté, čo zvyšuje bezpečnosť obyvateľov a zvyšuje kvalitu ich života. Existuje tiež názor, že väčšina nehnuteľností nových panelákov (dokonca aj tých, ktoré nie sú oplotené) je oveľa bezpečnejšia ako okolie panelových domov. Závisí to samozrejme od polohy, ale vzhľadom na bežne používané monitorovanie vo vnútri hradiska a neustále prítomné zabezpečenie si bezpečnejšie panstvo len ťažko predstaviť.
Dôležitý je aj elegantný vzhľad schodísk, ktoré nepripomínajú tie zo starých, často poškodených budov. Funkčné výťahy a elegantné prostredie robia život v nových budovách oveľa príjemnejším. Je to výhodné aj pre investorov, ktorí plánujú prenajať si svoj nový byt. Efektívne prostredie a nové usporiadanie interiéru určite zvýšia cenu prenájmu bytu.
Je tiež potrebné pripomenúť, že investori kupujúci nehnuteľnosti na primárnom trhu nemusia platiť daň z transakcií občianskeho práva (ako je to v prípade nehnuteľností na sekundárnom trhu). Hodnota tejto dane je ekvivalentom 2% z hodnoty majetku. V praxi však musia platiť DPH (zahrnutú v cene bytu), čo znamená, že skutočný odvod pre štát je oveľa vyšší ako v prípade sekundárneho trhu.
Ďalšou výhodou je fakt, že na nové byty sa vzťahuje niekoľkoročná záručná doba. Všetky nedostatky a nedostatky v byte, ktoré neboli spôsobené nesprávnym používaním, musí opraviť developer. Pre investora to bude dodatočné zabezpečenie, ktoré zaručí, že ho v budúcnosti nebudú čakať žiadne nepredvídané výdavky. Na tomto mieste stojí za zmienku aj malé poplatky spojené s prevádzkou budovy. Nové bloky nebudú vyžadovať mnoho rokov renováciu, čo sa prejaví na citeľnom znížení príspevkov do fondov obnovy. Vďaka moderným konštrukčným riešeniam sú účty za vykurovanie veľmi nízke.
Jedinou významnou nevýhodou tohto riešenia je cena nehnuteľnosti. Byty v nových panelákoch sú stále drahšie ako na sekundárnom trhu. Za rovnaké peniaze môžeme kúpiť väčšiu, užívanú nehnuteľnosť, ktorá bude navyše umiestnená bližšie k centru mesta. Nevýhodou môže byť pre niektorých investorov aj nutnosť čakať na byt. Vývojári sa pokúšajú zhromaždiť kupujúcich pred dokončením celého bloku. Preto mnoho investorov vidí svoj byt iba v prevedení. Niekedy musíte na dokončenie transakcie a presťahovanie sa do bytu čakať aj niekoľko rokov.
Aftermarket výhody a nevýhody
Sekundárny trh je často spojený so sivými blokmi vyrobenými z veľkých panelov. Obraz starých a škaredých sídlisk však nemá vždy skutočné opodstatnenie. Čoraz viac starých sídlisk modernizuje svoju infraštruktúru a izolované bloky získavajú estetický vzhľad.
Ďalšou výhodou v prospech sekundárneho trhu je zvyčajne dobré umiestnenie. Väčšina starých blokov sa nachádza v blízkosti centrálnych bodov miest. Ich charakteristickou črtou je zvyčajne dobre rozvinutá infraštruktúra a primerané dopravné spojenie so zvyškom mesta.
Bohužiaľ, kvalita bývania môže zanechať veľa požiadaviek. Mnoho nehnuteľností zo sekundárneho trhu vyžaduje zásadnú obnovu. V prípade nových bytov nemáme s odhadom nákladov na tieto práce väčšie problémy. Renovácia obsadenej nehnuteľnosti je však takmer vždy spojená s predtým nepredvídanými výdavkami. Počiatočný odhad nákladov investora sa môže líšiť od skutočnej sumy až o 30 - 40%. Náklady na obnovu starého bytu je možné samozrejme vypočítať aj na stavebných kalkulačkách (kliknutím sem vypočítate náklady na obnovu zadarmo), vždy však existuje riziko, že počas obnovy kúpeľne bude potrebné vymeniť napríklad celá sanita alebo dodatočné práce na sušení vlhkých stien. To je dosť veľká nepríjemnosť, ktorej stojí za to venovať osobitnú pozornosť.
Ďalšou nevýhodou, ktorá odrádza potenciálnych investorov, je škaredý a neefektívny vzhľad okolia. Sivé schodisko, žiadne námestia, ihriská alebo dokonca žiadny výťah v štvorúrovňovom paneláku sú bohužiaľ samozrejmosťou. Ďalšou nevýhodou je nedostatok adekvátnych krytých parkovísk. Väčšina obyvateľov je nútená nechať svoje vozidlá na voľnom priestranstve. Samozrejme, o zabezpečení priestoru možno uvažovať len vážne.
Významným problémom bytov na sekundárnom trhu (najmä v panelákoch postavených pred rokom 1990) je neustála dispozícia miestností. Rekonštrukcia tohto druhu nehnuteľnosti môže byť veľmi náročná. Väčšinu múrov v nenápadných bytoch nemožno premiestňovať ani búrať. V dôsledku toho nemôžeme zmeniť rozloženie miestností a príliš stiesnené a úzke chodby sú veľkým problémom pri používaní. Pred kúpou nehnuteľnosti zo sekundárneho trhu si preto musíte dôkladne preštudovať jej stav, popremýšľať nad možnosťami obnovy a pozrieť sa na okolie.
Porovnanie nákladov na dokončenie bytu a nákladov na rekonštrukciu
Ako bolo uvedené vyššie, byty z primárneho trhu zvyčajne vyžadujú kompletnú úpravu. Sú v štandarde developera, čo znamená, že stále musíme investovať do dokončovania podláh, maľovania stien, vybavenia kúpeľní a kuchýň, dokončovania sanitárnych inštalácií a nákupu základného vybavenia. Približné náklady na dokončenie typického bytu sú asi 1 000 PLN / m2ale viac podrobností o tom nájdete v tomto článku.
V bytoch zo sekundárneho trhu musíme zasa posúdiť rozsah renovácie sami. Vo väčšine prípadov však bude možné využiť existujúcu infraštruktúru. Náklady na obnovu sú takmer vždy nižšie ako náklady na dokončenie bytu v developerskom štandarde. Výnimkou sú iba staré byty, ktoré sú vo veľmi zlom stave. Potreba vysušiť steny, odstrániť plesne, vymeniť okná alebo zrekonštruovať celú elektrickú a sanitárnu inštaláciu môže výrazne zvýšiť náklady na celý projekt. Takáto situácia je však zriedkavá. V prevažnej väčšine prípadov sú náklady na obnovu starého bytu nižšie ako náklady na dokončenie nového bytu v developerskom štandarde. Podrobnosti o nákladoch spojených s komplexnou obnovou užívaného bytu nájdete v tomto článku.
Ktoré nové byty sú najobľúbenejšie?
Medzi investormi sú už niekoľko rokov najobľúbenejšie dvojizbové byty s rozlohou nepresahujúcou 50 m2. Toto je cenovo najefektívnejšie riešenie. Dve oddelené izby môžu zvýšiť cenu prenájmu alebo umožniť bývanie rodine s dieťaťom. Je to tiež dobré riešenie v akademických mestách. Mnoho mladých prenajímateľov žije v jednej miestnosti a prenajíma si inú. Takýmto spôsobom získava finančné prostriedky na prenájom a vlastné základné výdavky.
O niečo menej obľúbené sú štúdiové apartmány. Súvisí to s ich nižšou funkčnosťou. Jednolôžková izba nie je pre rodinu s deťmi najlepším riešením a neprináša toľko príjmov z prenájmu. Vyššie uvedené dvojizbové byty sú oveľa funkčnejšie a obľúbenejšie. Je zaujímavé, že ich veľkosť môže byť iba o niečo väčšia. 2 miestnosti sú vývojármi natlačené na relatívne malej ploche. Vďaka tomu nie je 2-izbový byt oveľa drahší ako garsónka. Pre 3 alebo 4 -ročnú rodinu to však môže byť veľmi tesné …
Investori majú záujem aj o 3-izbové byty. Ich kúpa však prináša oveľa vyššie náklady ako v prípade štúdií a dvojizbových bytov. Investori bez primeraného kapitálu musia mať najmenej 20% vlastného príspevku. Vyššia je aj výška ich úverového záväzku. Vyššia cena bytu môže byť spojená aj so zvýšením výšky bonity. To je zase obmedzenie pre určitú skupinu potenciálnych investorov. 3-izbový byt je pre investora veľmi pohodlné riešenie, ale nie každý si ho môže dovoliť.
Najmenej obľúbené sú 4 a 5-izbové byty a byty. Toto je zďaleka najdrahšia možnosť, ktorej náklady sú pre mnohých investorov dosť odstrašujúce. Aktuálne developeri rezignujú na výstavbu väčších bytov a bytových domov. Mnoho veľkých bytov v panelákoch, ktoré majú niekoľko rokov, stále nenašlo svojich kupujúcich. Pri kúpe tohto druhu nehnuteľnosti preto môžeme počítať s atraktívnymi cenovými zľavami a výsadami. V mnohých prípadoch je investor schopný vyjednať veľmi atraktívnu cenu za meter štvorcový2 nehnuteľnosť. Pri kúpe bytového domu môžete niekedy vyjednať ďalšie parkovacie miesto alebo priestrannú terasu. Náklady na kúpu najväčších bytov bohužiaľ často stoja milióny dolárov. Je to luxus, ktorý si môže dovoliť len malá skupina investorov.
Prečo nová výstavba víťazí nad starými blokmi?
Na túto otázku je ťažké jednoznačne odpovedať. Príčin je zrejme mnoho. Tým najdôležitejším sa však zdá byť vyšší štandard a komfort bývania. Elegantné sídliská sú lákavejšie ako staré paneláky z betónu. Moderná infraštruktúra robí život v nových bytoch pohodlnejším a bezpečnejším. Vyšší komfort bývania sa premieta aj do citeľného zdraženia prenájmu bytu. Pre mnohých investorov je to správny spôsob, ako investovať svoj kapitál.
Nepochybnou výhodou je aj program MdM - Mieszkanie dla Młodych, v rámci ktorého sú spolufinancované iba nové byty v developerskom štandarde.
Medzitým byty na sekundárnom trhu starnú. Mnohé z nich sú byty v panelových domoch. Životaschopnosť týchto štruktúr je predmetom sporu medzi mnohými odborníkmi. Niektorí veria, že bloky z veľkých dosiek vydržia niekoľko desiatok rokov, iní tvrdia, že týmto štruktúram hrozí zrútenie. Neistý technický stav takýchto zariadení rozhodne nepovzbudzuje potenciálnych investorov, ktorí sa čoraz viac prikláňajú k developerským bytom.
