Kúpa bytu na prenájom sa stáva stále obľúbenejšou formou kapitálových investícií. Príjem z prenájmu je v dnešnej dobe výnosnejší ako bankové vklady a sporiace účty. Napriek tomu musíme mať na pamäti, že kúpa bytu na prenájom je vysoko rizikovou investíciou. K obstarávacím nákladom je potrebné prirátať náklady na dokončenie bytu a jeho následnú obnovu, ako aj nepredvídané výdavky. Aby ste si mohli bezpečne prenajať byt, musíte sa naň poriadne pripraviť a zhodnotiť rozsah potenciálnych hrozieb.
Ak by ste chceli vypočítať, koľko môžete získať kúpou bytu na prenájom, kliknite na tento odkaz a vypočítajte ho v nami odporúčanom nástroji.
Správny plán je zárukou úspechu?
Základom by malo byť vypracovanie dobrého investičného plánu - čím podrobnejšie, tým lepšie. Definujme v ňom stav nášho hlavného mesta, ktoré môžeme minúť na kúpu bytu. V prípade potreby sa zoznámime s ponukami pôžičky a vyberieme si možnosť, ktorá je pre vás najlepšia. Stojí za to pripomenúť, že ľudia, ktorí majú menej ako 35 rokov, môžu využiť zvýhodnené zrážky z vládneho programu „Byt pre mladých“.
Vytvorenie ekonomickej simulácie je tiež veľmi dôležitou fázou plánovania. Investor musí vziať do úvahy predpokladaný príjem, ale aj náklady na obnovu alebo prípadné zaplatenie nájomného. Kúpa bytu na prenájom nemusí byť vždy výnosná. Oplatí sa pripraviť sa na situáciu, v ktorej nemáme nájomníkov a všetky výdavky si musíme pokryť sami. To vyvoláva potrebu mať určitú finančnú rezervu. V opačnom prípade sa môže stať, že nás nepredvídaná náhodná situácia prinúti rýchlo predať byt.
Vhodný byt na prenájom
Ziskovosť prenájmu závisí vo veľkej miere od špecifík nášho bytu. Ak je správne umiestnený a dobre vybavený, potom môžeme počítať s vyšším ziskom z prenájmu. Pred kúpou sa oplatí byť trpezlivý a hľadať atraktívnu ponuku. Mnoho investorov hľadá vhodný byt dlhé mesiace. Kombinácia atraktívnej kúpnej ceny, dobrej polohy a dobrého stavu bytu nám zaistí najvyššie zisky a zníži investičné riziko. Musíme si však uvedomiť, že takéto akcie budú od nás vyžadovať čas a trpezlivosť.
Oveľa rýchlejšie kúpime byt s využitím služieb realitnej kancelárie. Agentúry majú širokú základňu ponúk, môžu pomôcť pri vyjednávaní cien a označiť najatraktívnejšie ponuky. Ich provízia je však dosť vysoká a zvyšuje celkové náklady na investíciu.
Kapitál, alebo ako financovať kúpu bytu na prenájom
Platí to pre ľudí, ktorí nemajú potrebnú výšku vlastnej hotovosti a potrebujú hypotekárny úver (pre tento typ investície najvýhodnejší). Na začiatku by mali byť porovnané rôzne ponuky bánk.
Bude dobré využiť pomoc finančného sprostredkovateľa, ktorý by nám mal ukázať najlepšie riešenie. Je potrebné pripomenúť, že odmeny finančného sprostredkovateľa sú v plnej výške vyplácané bankami. Sami nemusíme za jeho služby zaplatiť ani jeden zlotý. Pred podpisom hypotekárnej zmluvy si urobíme ďalšiu investičnú simuláciu a presvedčíme sa, že splácanie splátok pre nás nebude príliš veľkou záťažou. Nedostatočné výpočty vykonané v tejto fáze môžu byť spojené s neskoršími investičnými problémami.
Kúpa bytu na prenájom a dodatočné náklady
Kúpa bytu si vyžaduje splnenie mnohých formalít a zaplatenie základných poplatkov. V našom investičnom pláne to stojí za zváženie. Základ tu bude:
- daňové náklady
- notársky plat
- získanie výpisu z notárskej zápisnice
- súdny poplatok za vytvorenie výpisu z registra pozemkov a hypotéky
- vstup na hypotéku a odmena odhadcu
Poistenie domácnosti bude tiež zásadnou investíciou. To je dôležité nielen z dôvodu formalít súvisiacich s bankou. Poistenie domácnosti znižuje naše investičné riziko a zdá sa, že je to veľmi rozumný krok.
Mnoho bytov vyžaduje rekonštrukciu alebo dokončenie. Ceny tohto projektu môžu dodatočne zvýšiť náklady na celú investíciu. Ak chceme minimalizovať riziko, bude dobré urobiť odhad nákladov na obnovu s prihliadnutím na najmenej 10 percent finančného inventára.
Prenájom bytu
Pred nájdením nájomcu sa musíme zoznámiť s aktuálnymi zákonnými požiadavkami a aktuálnou situáciou na trhu. Čím lepšie sa na toto úsilie pripravíme, tým menej chýb urobíme. Nájdenie vhodného nájomcu nám môže trvať niekoľko mesiacov. Nejde však o aktivitu, s ktorou by ste sa museli uponáhľať.
Odporúčané notebooky - overte si ceny!
Hneď ako nájdeme nájomcu, mali by sme s ním podpísať zmluvu a vyriešiť otázku daní. Transparentná a dobre pripravená zmluva nás môže zachrániť pred mnohými problémami súvisiacimi s nájomníkmi. Ak chceme dodatočne znížiť riziko, zamyslime sa nad zavedením vkladu a obmedzením doby platnosti zmluvy. Ročné zmluvy s výpovednou lehotou jeden alebo dva mesiace sú najbežnejšie. 30-dňová výpovedná lehota je dobrým zabezpečením pre prenajímateľa aj nájomcu bytu.
Za prenájom bytu zaplatíme rovnú daň 8,5%. Platí to len pre súkromné osoby, ak si prenajmeme byt v rámci podnikateľskej činnosti, nevyhneme sa paušálu 19% ani sadzbám 18 a 32% (podľa toho, ako vysporiadame všetky naše prevádzkové výnosy).
Je nákup na prenájom výnosný?
Kúpa bytu na prenájom môže byť oveľa výnosnejšia ako investícia do bankových vkladov. Stojí za to si uvedomiť, že príprava takejto investície bude veľmi časovo náročná. Základom je tiež rozpoznanie trhu a optimálne plánovanie každého kroku. Kúpa bytu na prenájom je dlhodobá investícia, ktorá sa vráti až po mnohých rokoch. Musíme si byť vedomí toho, že nás v najbližších rokoch niečo prekvapí. Základom je preto nechať finančnú rezervu, ktorá nám zaistí investíciu v ťažkých situáciách. V niektorých mesiacoch sa investícia vyplatí, ale (najmä na začiatku) budú aj mesiace, keď bude naša súvaha nulová alebo dokonca záporná. V tejto situácii môže nedostatok finančnej rezervy zvýšiť riziko zlyhania.
V nasledujúcich rokoch môžeme počítať s nárastom hodnoty majetku. Je však tiež potrebné vziať do úvahy skutočnosť, že vývoj na trhu s prenájmom nás môže prinútiť znížiť cenu prenájmu. V tomto okamihu sa naša investícia stane menej výnosnou.
Ako vidíme, je veľmi ťažké odhadnúť výnosnosť kúpy bytu na prenájom. Ak sa však na to dobre pripravíme a budeme mať aspoň 20% vlastného príspevku, tak kúpa bytu na prenájom sa môže ukázať ako volské oko. Stojí však za to starostlivo naplánovať všetky investičné fázy, vykonať individuálne výpočty a posúdiť rozsah finančného rizika na vlastnú päsť.
